コラム
買い替えで実現！ 住まいのダウンサイジングでゆ～ったり暮らそう。
福岡都市圏の中古マンションが高騰していますが、所有者の中には、今のうちに売却して住み替えようかな、と思っている方もいらっしゃるのでは？でも次に買い替えを検討している中古マンションも、当然高くなっていますし、同じエリアで買い替えても資産効果はあまり期待できないかもしれませんよね。それなら、住み替えはやめておこうかな、と思い悩んでいる方も多いのではと思います。
しかし、中央区の中古マンション高騰エリアに4LDKの広いマンションを所有していて、子供が独立してライフスタイルも購入当時とは変わり、もっとのんびり暮らしたいな～、なんていう方は、住み替えを検討してみる価値はありそうです。
例えば、西区など物件価格が比較的安いエリアの、3LDKの手頃なマンションに住み替えるプランなどはいかがでしょうか。
住み替えの目的としては、住居スペースと住居費（イニシャル＋ランニング）をダウンサイジングして、いまの仕事中心の生活から「趣味や休日を楽しむゆとりのある暮らし」を目指そうというものです。
そこで、レインズ※1のデータを参考に、買い替えのシミュレーションを行ってみました。
◎自宅売却物件 福岡市中央区某所 4LDK 90㎡ 5,000万円 2004年新築購入 築20年
※ローン残債：1,500万円
◎買い替え購入物件 福岡市西区某所 3LDK70㎡ 3,000万円 1996年新築 築28年
売り買いのお金の動きをざっくり計算してみます。
◎売却に係る費用
・売却額＝5,000万円
・売却に係る費用=売却価格の凡そ5％（として）=250万円（仲介手数料含む）
・売却後の手残り額=5,000万円-ローン完済1,500万円-250万円=3,250万円
◎購入に係る費用
・購入費=3,000万円 ※住宅ローン利用なし
・購入に係る費用=購入費用の5％（として）=150万円（仲介手数料含む）
◎買い替え後の収支=3,750万円-3,000万円-150万円=600万円
600万円の手残りがありますので、引っ越し費用、リフォーム費用、家具・家電買い替え費用等に充てることも可能です。この収支でしたら、実行してみる価値はありそうですね。
しかも、今まで支払っていた住宅ローンがなくなり、毎月の管理費や修繕積立金、駐車場代、そして年4回の固定資産税もおそらく安くなることから、余裕の暮らしが実現できるかもしれません。
海が好きなら「リゾート感のある海辺の中古マンション」に住み替えてみる、というのもなんだかワクワクしますよね。
さあ、この住まいのダウンサイジング計画、いかがでしょうか？
※1指定流通機構＝「レインズ」
レインズ（Real Estate Information Network System）＝指定流通機構は、不動産物件の流通を素早く、円滑にするため、数多くの不動産業者が加盟してできた不動産情報ネットワークを運営する公益法人で、この不動産物件情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システムのことをレインズといいます。
数多くの不動産業者がネットワークされているため、豊富な物件情報の中から買い主は買いたい物件を売り主は物件の売却先をスピーディーに安心して見つけられるようになります。（西日本レインズ公式サイトより引用）
※2 3,000万円特別控除
居住用財産の売却益は「譲渡所得」となり課税(約20～40％）されますが、一定要件を満たせば3,000万円を控除できる特例（3,000万円特別控除）があります。
譲渡所得は居住用財産の売却によって得た利益となるので、以下のように計算します。
譲渡所得＝売却価格 - 取得費 - 譲渡費用（※売却価格の5％相当）
計算結果がマイナスであれば譲渡所得が発生しておらず、計算結果がプラスであっても
3,000万円以下のときは特例によって譲渡所得が非課税になります。
例：（5,000万円 - 3,000万円 – 250万円）= 1,750万円
1,750万円- 3,000万円（特別控除） = -1,250万円
→ マイナスなので非課税 ※ただし、翌年、確定申告が必要になります。