福岡の宅建士エージェント
永田久人

「せっかく家を買うなら、新築がいい」「将来のために資産価値を意識して…」そんな声をよく聞きます。でも、背伸びして高額な新築住宅を買い、住宅ローンに追われる生活が、本当に幸せな暮らしなのでしょうか？

もちろん、新築住宅には魅力があります。最新設備にピカピカの内装、保証制度も充実していて安心感もあります。ですが、予算ギリギリ、あるいはそれ以上の金額でローンを組み、「35年間働き続けないといけない」「趣味や旅行に使うお金も時間もない」…そんな毎日では、せっかく手に入れた“マイホーム”も、いつの間にか“マイプレッシャー”に変わってしまうかもしれません。

◎中古住宅という、もうひとつの選択肢

今、多くの人が見直しているのが「中古住宅」という選択です。中古と聞くと「古い」「メンテナンスが不安」といったイメージを持たれがちですが、実際には築浅の良質な物件や、リノベーション済みで新築同様の住まいもたくさんあります。特に都市部では、立地の良い場所にリーズナブルな価格で中古住宅が出回っており、資産価値の面でも十分に魅力があります。

中古住宅の大きなメリットは、「住宅にかけるお金を抑えられる」という点です。新築よりも購入価格が抑えられ、その分、ローンの金額も低くなります。結果、毎月の返済に追われることなく、生活に“余白”が生まれるのです。

◎「余白」がある暮らしは、心を豊かにする

たとえば、家の価格を1,000万円抑えられたとしたら、どう使いますか？

・仕事帰りに気軽に寄れるジムや趣味の教室に通う

・週末に家族で温泉旅行に行く

・お気に入りの家具やインテリアにこだわり、住まいをもっと心地よく整える

・時間のゆとりを活かして、リモートワークや副業に挑戦する

住宅ローンに縛られない暮らしは、ただ経済的な“身軽さ”をもたらすだけではありません。精神的なゆとりをつくり、自分らしいライフスタイルを育てていく土台になるのです。

◎「ちょうどいい」暮らしが、いちばん豊か

住宅購入は人生の大きな買い物です。どうせ買うなら、建てるならと見栄を張ってもしょうがありません。自分にとって「ちょうどいい家」「ちょうどいい価格」を選ぶことが、無理のない、心地よい暮らしにつながります。

無理をして身の丈を超えた広すぎる家に住むよりも、必要な広さで、好きなものに囲まれた空間の方が、よほど豊かで満足度も高くなります。家は“暮らす場所”であって、“人生のゴール”ではありません。

「家を買う＝人生のステータス」ではなく、「家を買う＝暮らしを整える手段」と考えてみませんか？

◎賢い選択で、未来にもっと自由を

今の日本では、空き家問題やストック住宅の活用が社会的なテーマになっています。良質な中古住宅を活かすことは、時代に即した、持続可能な選択でもあります。

さらに、中古住宅を購入して自分好みにリノベーションするという楽しみ方も広がっています。たとえば、間取りを変えてワークスペースをつくったり、自然素材を使ってあたたかみのある空間に仕上げたりと、“家づくり”そのものを楽しむことができるのも中古住宅ならではの魅力です。

◎まとめ：背伸びしない選択が、暮らしの質を高めてくれる

「住宅ローンを返すために働く」ではなく、「自分らしく働きながら、暮らしを楽しむ」そんな生き方を選んでみませんか？

無理して高額な新築を買わなくても、自分らしくいられる家はきっと見つかります。そして、その選択が、毎日の暮らしに“余白”をもたらし、心にゆとりをもたらしてくれるのです。

ムリしないで、「余白のある」暮らしを楽しもう。

不動産エージェントと不動産会社の違いについて、わかりやすく解説します。

1. 不動産エージェントとは？

不動産エージェントは、個人で活動する不動産の専門家で、売主・買主・貸主・借主の代理人として取引をサポートします。日本では「宅地建物取引士」の資格を持ち、不動産会社に所属して働くケースが一般的ですが、近年では独立してフリーランスで活動するエージェントも増えています。アメリカなどの海外では、エージェントは企業に所属せず個人事業主として活動するのが主流です。

2. 不動産会社とは？

不動産会社は、売買や賃貸の仲介、管理業務、新築分譲、リフォームなどを手掛ける法人企業です。大手不動産会社から地域密着型の小規模事業者までさまざまな形態があり、企業として多くの従業員を抱え、組織的に事業を展開しています。

3. 不動産エージェントと不動産会社の主な違い

4. どちらを選ぶべきか？

購入・売却を考えている方

◎柔軟な対応やパーソナライズされたサービスを求めるなら、不動産エージェントがおすすめ。

◎安心感やブランド力を重視するなら、大手不動産会社のサポートを受けるのも良い選択。

エージェントとして働きたい方

◎成果報酬型で自由な働き方を求めるなら、不動産エージェントの道も魅力的。

◎安定した給与と組織のサポートを重視するなら、不動産会社での勤務が向いている。

まとめ

不動産エージェントは個人で柔軟に活動するのに対し、不動産会社は組織的にビジネスを展開します。どちらを選ぶかは、求めるサービスや働き方のスタイル次第です。

✅以上ChatGPTに解説してもらいました😊

　以前、私が苦労して書いたコラムより断然わかりやすい💦

2025年3月18日、国土交通省より公示地価が発表され、福岡市の地価動向が明らかになりました。福岡市全体の住宅地の地価上昇率は9.0%で、全国の県庁所在地の中で最も高い上昇率となっています。 

特に注目すべきは、福岡市東区箱崎地区です。この地域は、2024年4月に九州大学跡地の再開発事業者が決定し、計画の概要が明らかになったことなどから、住宅地・商業地ともに県内トップの上昇率を記録しました。箱崎の調査地点では、前年から19.3%の地価上昇が見られ、全国でも9番目の高さとなっているそうです。

一方、福岡県全体の地価上昇率は5.5%で、11年連続の上昇を示していますが、上昇幅はこれまでに比べ縮小しています。これは、地価の上限に近づき、これ以上高くなると購入者が減少する可能性があるためとされています。 

また、福岡市内では、富裕層向けの高額マンションが好調な一方、一般向けのマンションの売れ行きが鈍化するなど、二極化の動きが見られます。特に、福岡市中央区大手門に建設中の27階建てタワーマンションでは、最も高い部屋が6億円を超える価格設定となっています。 

さらに、福岡市東区の新築マンションの相場は、アイランドシティの「香椎照葉」で3LDK（90㎡）6,880万円、開発が進んだ「千早」で3LDK（68㎡）5,590万円、新宮町に近い「和白」で3LDK（89㎡）5,990万円となっています。 

このように、福岡市の地価は全体として高い上昇率を示していますが、地域や物件の特性によって動向が異なり、今後も変化がありそうですので注視が必要です。

さてここからは、2025年の公示地価の発表を踏まえ、福岡市の新築マンション・新築戸建および中古マンション・中古戸建の市場動向がどうなるかについて公開データをもとに予測してみます。

1. 新築マンションの市況予測

① 価格上昇は続くが、販売ペースは鈍化

地価の上昇（住宅地9.0%上昇）が続いているため、新築マンション価格も引き続き上昇すると見込まれます。しかし、 一般向けのマンション価格が高騰しすぎて購入者離れが進む可能性があり、現状でもその傾向は出ているようです。富裕層向け高額マンションは好調で、今後もハイエンド市場は活発に推移するでしょう。

② 供給数の減少

建設コストの上昇（人件費・資材費）が続くため、デベロッパーは採算の取れる物件に絞り込んで供給せざるを得なくなり、その結果、 新築マンションの供給数が減少し、「買いたくても買えない」状況が生まれる可能性があります。

③ 立地による価格格差の拡大

天神・博多・大濠・百道などの人気エリアは高値維持するでしょう。また、箱崎や東区の開発エリアは今後も値上がりが続く可能性が大きいでしょう。

2. 新築戸建の市況予測

① 福岡市中心部では厳しい

地価が上昇しているため、 中心部での新築戸建の供給はますます困難になります。郊外エリア（糸島・新宮・春日・那珂川など）に需要がシフトしていくでしょう。

② 用地取得の難しさ

土地の仕入れが難しくなり、建売戸建の価格は上昇しています。ハウスメーカーも価格高騰による販売苦戦が現実となっており、今後ますますその傾向は強まると懸念されます。

3. 中古マンションの市況予測

① 価格上昇の波が続く

新築マンションの価格高騰が続くため、中古マンションの需要が増加し始めています。特に、築10～20年程度の「比較的新しい中古マンション」の人気が続くでしょう。また、築30年以上のいわゆる築古物件はメンテナンスコストの懸念から価格が横ばい、もしくはエリアによっては下落の可能性があります。

② 売り物件の不足

新築の供給が減少するため、中古市場に流通する物件数も減ってくると思われます。そのため、 築浅の人気物件はさらに高値で取引される可能性があります。「中古でも良いから買いたい」という層が増えるため、 価格交渉の余地が少なくなるのではと予測されます。

4. 中古戸建の市況予測

① 立地によって二極化

福岡市中心部の戸建は希少価値が高く、価格維持または上昇するでしょう。ただし、築年数が古い物件は リフォームやリノベーション費用がかかるため、需要が限定的と思われます。また、郊外では人口減少の影響で売却が難しくなる可能性もあります。

② リノベーション需要の拡大

新築戸建の価格が上がりすぎた結果、中古戸建をリノベーションして住む動きが増えるでしょう。リフォーム済みの中古戸建が人気になり、築古物件でも適正価格なら売れる市場が形成されると予測されます。

5. 総括

新築マンション・戸建の価格は引き続き上昇。

新築マンションは高額化しすぎて一般層の購入がより困難になるのではと予測されます。中古マンションの人気が続きますが、築年数やエリアによって価格差が生じるでしょう。中古戸建はリノベーション需要が拡大しそうです。全体的に「買いたくても買えない」状況が増え、市場の二極化が進む可能性が高くなるでしょう。

結論

2025年以降、福岡市の不動産市場は 「価格上昇が続き、買える人と買えない人の格差が拡大する」 という流れになると考えられます。特に、高価格帯のマンションや戸建は順調に推移すると思われますが、中間層が手の届く物件が減少するため、福岡市内の住宅取得がますます困難になる可能性があります。今後の経済動向（金融政策・金利の変化）や、都市開発の進展が市場に与える影響にも注視し最新情報をチェックしながら、マイホーム購入予算や買い時（売却や住み替え時期も）を慎重に検討する必要があるでしょう。

※福岡県および福岡市の地価公示に関する最新情報（新聞・テレビ報道等）を参考にさせていただきました。

昨年夏、自宅マンション（築30年）をリフォームして半年経った。リフォーム完了後、少しづつキャビネットやリビングチェアなどの家具を買い足し、リビングや寝室でも音楽が聴けるようオーディオ機器も新調したりした。

もうひとつやりたかったのは、真っ白いクロスをギャラリーに見立てて、お気に入りの「絵」を飾ること。高価な絵画は一切なく、海外の旅先のおみやげ物屋さんなどで買い求めたチープなものだ。

廊下やダイニングの壁には、バリの細密画、ハワイの地元アーティストのプリント絵、ジャマイカの露店の水彩画等々。これらはリフォーム前にも飾っていたものが、たまに立ち止まって眺めてみると、当時の情景が蘇ってくる。我ながらいい買い物をしたと思う。

そしてリビングのキャビネットの上に飾っているのが、昨年冬購入したデビッド・ホックニーのキャンバスフレームのポスター。これは、家人が好きなアーティストで、プールに人が飛びこんだ瞬間を描いたもの。一見明るい色調だが、微妙に違和感があるという不思議なポスターだ。夜、スタンド照明に照らし出された「プールの絵」を見ながらjazzを流しハイボールを啜っている時間が、とろけるように心地いい。これも、リフォームの効果か。

一応、我が家のなんちゃって「アートギャラリー化」は一段落したが、今度は建具が気になってきて、「無垢材化」を狙っている。家人にはまだ言ってないが。。

このところの新築マンションの高騰で、予算内で住みたいエリアに新築マンションが見つからない、というケースが増えているようです。

購入をあきらめて賃貸に住み続けるか迷っている方も多いはず。そこで不動産エージェントからの提案です。リノベーションを前提にして中古マンションを探す、という選択肢はいかがでしょうか。

このコラムで以前にも取り上げましたが、少し築古の中古マンションなら、リノベーションの予算を上乗せしたとしても手頃な価格の物件が流通しています。それも新築分譲マンションが建つ余白のないような稀少な立地の場合も多いのです。

そこで今回は、筆者の自宅マンションリノベーションの経験をもとに、リノベーション向きの中古マンションの探し方やリノベーションで成功するポイント等をチェックしていきます。

まずは、リノベーションを前提とした中古マンションの購入でチェックする7つのポイントについてです。

1. 管理状況はどうか(近隣トラブル等はないか)確認する

例えば、エントランスホールに騒音トラブルやたばこのポイ捨て、共有部分の使用についての注意などの貼り紙があったりする場合は、一部の居住者のマナーが悪い可能性があります。

また、ゴミ収集所にルールを無視した廃棄物が捨てられているといった状況が確認できれば、建物全体の管理状況を判断することもできます。

このような管理状況については、仲介する不動産会社に確認するとともに、内見時に自分でもチェックしておきましょう。

2.建物が新耐震基準を満たしているか

マンションのリノベーションはあくまでも専有部分（自分の部屋）のみが対象となるため、個人で建物全体をリノベーションして耐震性を高めることはできません。建物の耐震性は物件選びの際必ず確認しておく必要があります。

マンションの耐震基準は、1981年の6月1日を境に大きく変化しています。それまでの「旧耐震基準」は、現行の「新耐震基準」と比べて震度の想定が低めに設定されているため、物件によっては耐震性に不安があるものもあります。

そのため、基本的にまず新耐震基準の物件を選ぶのが無難といえるでしょう。どうしても旧耐震基準（築40年以上経過した）の物件が気に入って購入しようとするのであれば、耐震補強などが適切に行われているかをチェックしましょう。

物件によっては、専門家による耐震診断が行われているケースもあるので、その内容も仲介会社に確認しておくと安心です。

3.共有設備が老朽化していないか

  建物の耐震性が個人でリノベーションできないのと同じように、共用部分の設備や配管などは自分で修繕することはできません。これらの共有部分は、マンション全体で行う「大規模修繕工事」によって改修されるので、購入前には施工履歴を確かめておくことが大切です。

リノベーションを前提とした中古マンション選びでは、特に「変えられない部分」を必ずチェックするようにしましょう。

4.長期修繕計画はあるか、過去に適切に実施されたか

マンションは管理状態や修繕の実施の有無によって、寿命が大きく変わります。マンションの修繕計画は、仲介する不動産会社を通して購入前に入手できるので、あらかじめ大規模修繕の履歴や実施計画、修繕積立金の積み立て状況（滞納など）などを調べておくといいでしょう。

5.管理費や修繕積立金の月額費用も忘れずに

中古マンションの購入後には、新築購入と同じように毎月の管理費や修繕積立金が発生します。修繕積立金は共用部分に関する費用であるため、専有部分である自室のリノベーションを行ってリニューアルしたとしても、必ず支払わなければなりません。

特に築年数が経過している物件の場合、修繕積立金が高くなる傾向にあるので、あらかじめ調べておき、住宅ローンに加えて毎月のトータルの支払額を把握しておきましょう。

6.管理規約によるリノベーションの範囲はどこまで可能か

マンションでのリノベーションは、「管理規約」に沿って行うことが前提となります。

物件によっては「張り替える床材に制限がある」「内装に使ってはいけない素材がある」「設備の移動は認められない」など、リノベーションに関する禁止事項が定められていることも多いので注意しましょう。

また、前述しましたがリノベーションが認められるのは専有部分のみです。バルコニーや窓、玄関ドアは共用部分であるため、個人ではリノベーションができないことを前提に考えておいてください。

7.物件＋リノベーション費用の準備について

リノベーションを前提に中古マンションを探すのであれば、「マンションの購入費用」と「リノベーション費用」の2つの費用を準備する必要があります。この場合、マンションの購入費用は住宅ローンで、リノベーション費用はリフォームローンで用意しようと考える人も多いでしょう。ただし「リフォームローン」は、住宅ローンと比べて返済期間が短く金利も高い傾向にあります。

そこで、検討したいのが「住宅ローン」です。リフォーム費用も中古物件の購入代金と一緒に「住宅ローン」で借りる方法です。この時の住宅ローンの返済は、リフォーム工事期間は金利の支払いだけで元金の返済は待ってもらうことも可能な金融機関もあるので、あらかじめそうした商品を探すようにしてみてください。

※購入する物件の築年数によっては、住宅ローンを借りられる限度額や期間が制限されることもあります。

以上のように、思い通りのリノベーションで理想のマンションライフを実現するためには、専有部分だけでなく、管理状況や管理規約、構造、長期修繕計画、また資金計画等も事前に確認しておく必要があります。まずは基本的な禁止事項をチェックするとともに、配管、設備、電気配線などを動かせるかも必ず調べておきましょう。

プロでなければ確認することが難しい箇所もあるため、リノベーションプランを含めて相談できる不動産会社・リフォーム会社などに物件探しから手伝ってもらうのもひとつの方法です。

まとめ

どんな中古マンションがリノベーションに向いているか見極めるのは、正直なかなか大変です。後悔しない理想的な住まいを手に入れるためには、「物件選び」と「リノベーション」についての情報収集と知識を深めておく「充電期間」が必要だと思います。

まずは書籍や雑誌、ポータルサイトやリフォーム会社や不動産会社のサイトをチェックして、どんな物件があるのか、叶えたいリノベーションのイメージ、予算感などをざっくり自分で把握し、家族で共有しておくことをおすすめします。

 ◎追記

物件選びを行う際には、「リノベーション済みの中古マンション」も視野に入れてみてはいかがでしょうか。希望に合う物件に出会えれば、そのまま購入を進めた方が手間や時間は省略できます。また、実際にリノベーション済み物件を内見することで、自身のリノベーションプランに生かせるヒントが見つかるかもしれません。