福岡の宅建士エージェント
永田久人

このところ福岡でも新築マンションの高騰や供給物件の減少などを受け、中古マンション購入検討へシフトする方が増えています。しかし、12月19日の政策金利引き上げ決定を受け、いよいよ住宅ローン金利上昇が現実的になってきました。

このような局面で、来年（2026年）中古マンション、買った方がいいの？買わない方がいいの？と「欲しいけど躊躇している」方も多いのではないでしょうか。そこで今回のコラムでは、最新の金利動向や市場の実勢を踏まえて、「買った方がいい理由と、買わない方がいい理由」を不動産エージェント的視点で解説してみました。さて、あなたの判断は？

◎2026年に買った方がいい理由

 1. 金利上昇前の購入メリットが残る可能性

日銀は2025年末の政策金利引き上げにより、短期金利が約0.75％に達しています（30年ぶり高水準）という局面です。今後も上昇基調の可能性が指摘されています（さらに1.0％超への予想も一部にあります）。

→ 「上昇前の適度な金利水準」でローンを組むことで、総返済額を抑えられる可能性があります。

2. 住宅ローン控除等の税制優遇措置が継続・延長の動き

住宅購入に関する税制優遇（住宅ローン減税など）は、購入の負担軽減に寄与します。最新の税制改正でも、控除期間延長や対象範囲の見直しが議論されており、適切なタイミングでの購入が負担総額に大きく影響する可能性があります。

→ 税制優遇が「待つこと」のメリットを上回るケースもあるため、2026年の購入機会を逃さない判断も有効です。

3. 市場が二極化し、価値ある物件の確保が優先される可能性

専門家予想では、2026年は「資産価値が上がる物件」と「市場で売れにくい物件」の二極化が進む可能性がある」とされています。立地・管理・築年数など選択眼が重要になります。

→ 質の良い物件を先に確保することは将来的にも有利です。

 4. 価格下落局面を狙った良質物件購入機会

金利の上昇は一部で購入意欲を削ぎ、価格の調整圧力をかけています。特に郊外や一部エリアでは、価格下落傾向が見られるという観測もあります。

→ 価格が調整され、割安な物件を探せる可能性もあるため、タイミングとしては悪くない場合があります。

 △逆に、買わない方がいい理由

1. 住宅ローン金利の先高観が不確実性を増す

金利は既に上昇しており、今後も政策金利が引き上げられる可能性が高いとの見方があります。

→ 今ローンを組むと、長期的に金利負担が重くなるリスクがあります（特に変動金利や期間短期固定を選んでいる場合）。

2. 金利上昇により月々返済額が負担増のリスク

例えば変動金利や固定期間選択型を選んだ場合、市場金利上昇が返済額に反映される恐れがあります。今後金利がさらに上昇するほど、払い続ける利息の累計額も増え、総返済額が当初想定を超える可能性があります。

3. 物件価格の二極化・市場の成熟化

二極化の進行は、裏を返せば「価値が上がらない・流動性が低下する」物件が出てくる可能性があることを意味します。

→ 立地や築年・管理状態を見誤ると、購入後に資産価値が伸び悩む可能性があります。

4. 管理費・修繕積立金のコスト増加懸念

中古マンションの場合、修繕積立金や管理費の引き上げリスクがあります。長期保有を前提にする場合、これらのランニングコストが返済負担を圧迫することもあるため、慎重な資金計画が必要です。

まとめ（結論）

✔ 買うメリット

・上昇金利前のローン条件を確保できる可能性

・税制優遇を活用できる

・良質物件を先に押さえられる

・調整価格の割安物件を狙える

✖ 買わない（待つ）方がいい理由

・金利上昇の影響で負担額が高まるリスク

・総返済額増加の不確実性

・二極化で資産価値が伸びない物件を買うリスク

・維持費用の増加懸念

✅不動産エージェントとしてのアドバイス

・住宅ローンシミュレーションを数パターンで比較 し、返済負担の許容範囲を可視化してください。

・立地・築年・管理体制・修繕計画など、物件固有のリスクをしっかり評価してください。

・固定金利の住宅ローンも選択肢に入れ、金利変動リスクを低減する戦略を検討しましょう。

・税制優遇・補助制度の最新情報も必ず確認し、活用可能な制度を逃さないことが重要です。

福岡市内の中古マンション市況（概要）

次に、上記の判断材料に加え、福岡の中古マンションの市況を見てみましょう。福岡市内および近郊の中古マンション市場のエリア別動向を、2025年のデータ及び2026年の予測を踏まえて不動産エージェント視点で解説したものです。2026年の購入判断にも役立つよう、価格傾向・人気の差・地域ごとの特徴とリスクを具体的に整理してみました。

福岡市内の中古マンション価格動向（全体）

・福岡市全体の中古マンション価格相場は

　約46.6万円/㎡（坪単価約154万円）と前年比で約+5.9％の上昇が見られます。

・取引件数では築年40年超の物件も増え、高経年物件が市場に流通している点も特徴です。 

・中古マンション市場全体としては 堅調な価格推移 が続いています。

各区・人気エリア別の状況

中央区（天神・大濠公園周辺など）

・市内で最も価格が高いエリアで、平均単価も上位。

・中古でも資産性が高く、人気・流動性が非常に高い。 

・再開発・商業利便性の高さから、今後の価格下支えも期待されやすいです。 

・ポイント：立地・眺望などで価値差が大きく、物件選びの精査が重要。

👉メリット：資産性が高く、将来的な売却時の下支えが期待できる

👉注意点：価格が高く、資金面での負担が大きい

博多区

・博多駅アクセスや再開発恩恵が大きいエリアとして人気。 

・中古マンション相場も高めで、平均価格を押し上げています。 

・ビジネス・交通利便を求める層の需要が強いです。

👉メリット：安定的な需要が継続しやすい

👉注意点：都心部につき価格変動リスクも比較的大きい

早良区・城南区

交通利便性・教育環境が評価され、人気が根強い住宅エリア。 

相場は高価格エリアほどではないものの、年々上昇基調。 

👉メリット：落ち着いた住宅価値、ファミリー層ニーズ

 👉注意点：駅距離や物件の条件差が価格に影響しやすい

西区・南区・東区

・西区はやや価格上昇が鈍化傾向（－2.1％）もみられます。 

・南区・東区は比較的価格が抑えられ気味ですが、交通利便や生活環境の評価から一部人気があります。 

👉メリット：価格が抑えられており、コストパフォーマンス重視の購入者向け

👉注意点：将来的な資産性の伸びは他エリアと比べて限定的な可能性

近郊エリア（福岡市外）の特徴

春日・大野城・筑紫野など（近郊市）

・福岡市中心部と比べると単価は低いものの、通勤利便性・子育て環境から人気があります。 

・価格帯は福岡市中心より手頃であり、中古市場の選択肢が多い特徴です。 

👉メリット：同じ予算で専有面積の広い物件が探せる

👉注意点：中心部ほどの流動性や価格上昇力は期待しにくい

市場全体の特徴とトレンド

✔️ 価格上昇傾向が続く状況

福岡の住宅需要は高く、特に中心エリアでは中古物件価格の上昇が目立ちます。 

福岡県全体の土地価格・住宅需要も上昇傾向にあり、安定したマーケット基盤があります。 

✔️ 供給・条件差による価格の二極化

・中心部の人気エリアとそれ以外の郊外では、価格動向・需要の強さに差が出てきています。 

・駅近・築浅・良好な管理状態の物件ほど価格が堅調。

まとめ：エリア別の買い時・買い方のポイント

エリア 特徴 購入ポイント

中央区 最高値エリア・資産性重視 将来の流動性を重視した購入

博多区 交通利便・再開発恩恵 将来価値の上昇期待あり

早良区/城南区 住宅エリアとして安定 ファミリー向け

西区/南区/東区 コスト重視層向け 価格抑制された選択肢

春日・大野城など近郊 手頃・広さ重視 通勤を許容できる場合の選択肢

________________________________________

💡 エージェントとしての解説ポイント

・資産性重視なら中心部（中央区・博多区）は依然として強い需要・価格基調。

・予算や生活優先なら近郊・郊外も有力な選択肢で、住みやすさと価格のバランスが取れるケースが多い。

・駅近・築浅・管理状態が良い物件ほど価格上昇や売却時の価値維持に有利です。 

・価格二極化と需要差の影響を理解した上で、購入目的（住まい・投資など）を明確にすることが重要です。

さて、いかがでしたでしょうか？いずれにしても、中古マンションに限らず限られた予算で100％希望を叶える住まいを購入することは至難の業、ほぼ不可能と言っていいでしょう（夢がない話ですが、夢で家は買えません）。

前向きに購入を検討するなら、まずは譲れない点、譲れる点を整理して、一度不動産エージェントにご相談されてはいかがでしょうか？

まずは、無料相談で情報・考え方を整理しよう！

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来年2026年4月（残り約3か月）までに、福岡市内で中古マンション買って入居可能か？

今回は、不動産エージェントの現場感覚ベースで、「今から（〜3か月）でも現実的に狙いやすい福岡市内の中古マンションエリア」を整理します。

あくまで「出やすさ × 決まりやすさ × 子育て実需」のバランス重視です。

◇前提「狙いやすい」とはどういう状態か?

今回の前提条件は以下です。

・2026年4月まで残り約3か月で入居

・中古マンション

・子育て世帯（30〜50代）

・校区に“絶対条件”を置きすぎない

この条件下では

👉「人気ど真ん中」より「一段外した実需エリア」が成功確率の高い選択になります。

◇今からでも狙いやすいエリア例【福岡市内】

① 城南区（別府・茶山・七隈エリア）

✅なぜ狙いやすい？

・地下鉄七隈線沿線で都心アクセス良好

・中央区ほど価格が跳ねていない

・ファミリー向け70㎡前後の流通が比較的安定

▶向いているご家庭

・共働きで天神方面へ通勤

・校区は「評判が極端に悪くなければOK」

・築20〜30年も許容できる

👉中央区検討者の“現実的な着地点”になりやすい

② 早良区（原・原団地・有田・次郎丸周辺）

✅なぜ狙いやすい？

・大規模団地・マンションが多く供給量が多い

・学校・公園・スーパーが揃った生活圏

・価格帯が比較的読みやすい

▶向いているご家庭

・車移動前提でも問題ない

・子どもの生活環境を重視

・新築志向ではない

👉「子育て×価格×面積」のバランス型エリア

 ③ 西区（姪浜・下山門・今宿 ※駅距離に幅あり）

✅なぜ狙いやすい？

・地下鉄空港線直通で天神・博多へ1本

・築年数が経った物件も多く、価格調整が入りやすい

・同一マンション内で複数住戸が出ることも

▶向いているご家庭

・通勤1本を重視

・海・公園など環境面も重視

・リフォーム前提でもOK

👉「駅距離を少し妥協できる人」は一気にチャンス拡大

 ④ 東区（箱崎・名島・千早の一部）

✅なぜ狙いやすい？

・再開発エリアと既存住宅地が混在

・JR＋西鉄＋地下鉄の選択肢

・供給が継続的に出る

▶向いているご家庭

・博多方面へのアクセス重視

・校区を1つに固定しない

・多少の築年数は許容

👉「中央区からの横シフト」先として現実的

⑤ 南区（高宮・大橋・若久・野間）

✅なぜ狙いやすい？

・西鉄沿線で都心アクセス良好

・ファミリー向け中古の母数が多い

・価格と広さのバランスが良い

▶向いているご家庭

・天神・薬院方面勤務

・専有面積を確保したい

・校区に“最優先条件”を置かない

👉「70㎡以上を確保したい人」に特に向く

◇逆に「今からは覚悟が必要」なエリア(参考までに)。

・中央区（赤坂・大濠・警固・六本松の一部）

・城南区でも一部の人気校区限定エリア

・駅徒歩5分以内 × 築浅 × 予算上限ギリギリ

👉出ても即決勝負 or 競合前提になります。

◇3か月勝負のエリア選び・考え方のまとめ

・「住みたい」より「住める現実解」を先に決める

・校区・駅距離・築年数のどれかは柔軟に

・同一マンション内の別住戸も常にチェック

☆早く決まる人ほど、最初から“広めの網”を張っています。

次のステップとしておすすめなのは、

1️⃣ この中から「第一・第二候補エリア」を決める

2️⃣ そのエリアで「狙う築年数・価格帯」を決める

3️⃣ 住宅ローン事前審査＋即決体制を整える

「今の市況（＝3か月以内で決めたい買主が多い／人気物件は即消える）」という前提で、実際に“即決しやすい＝勝ちやすい”中古マンションのタイプを、不動産エージェントの現場目線で整理します。

ポイントは

👉 「人気はあるが“全員が欲しがらない理由”が少しある物件」です。

◇今の市況で「即決しやすい物件タイプ」

 ① 築20〜30年前後 × 管理状態が良いマンション

✅なぜ即決しやすい？

・見た目の築年数で敬遠されやすい

・しかし管理が良ければ住み心地は安定

・価格が相場より冷静

✅見極めポイント

・修繕積立金がきちんと積み上がっている

・大規模修繕を定期的に実施

・共用部が清潔

👉 「築年数＝古い」は不動産では誤解

👉 実需層には“狙い目の王道”

② 駅徒歩10〜15分 × フラットな道のり

✅なぜ即決しやすい？

・「徒歩5分以内」に人気が集中しすぎている

・10分超＝一気に競合が減る

・ただし“坂なし”は評価が落ちにくい

▶向いている人

・子育て世帯

・ベビーカー・自転車利用

・雨の日の通学・通勤を想定できる人

👉徒歩距離を5分伸ばすだけで世界が変わる

③ 1階 or 低層階（特に専用庭・テラス付き）

✅なぜ即決しやすい？

・「上の階がいい」という固定観念

・実際は子育て世帯と相性◎

・価格が抑えめ

◎実務的メリット

・騒音トラブルが起きにくい

・ベビーカー・自転車が楽

・専用庭は“実質的な＋α空間”

👉「子どもがいる今」に最適解なことが多い

 ④ 同一マンション内で複数住戸が出る物件

✅なぜ即決しやすい？

・選択肢が比較できる

・相場観が掴みやすい

・売主側も価格競争になりやすい

✅狙い方

・先に出た住戸を“基準”にする

・条件が少し劣る部屋は価格交渉余地あり

👉「マンション単位」で探すと成功率UP

 ⑤ フルリノベ前提 or リフォーム途中の物件

✅なぜ即決しやすい？

・手間を嫌う人が多い

・完成イメージが湧かない

・その分、競合が減る

▶向いている人

・入居前に1〜2か月余裕がある

・70点でOKと考えられる

・内装より「立地・管理」を重視

👉 中身は変えられるが、立地は変えられない

 ⑥ 売主が「住み替え・空室」になっている物件

✅なぜ即決しやすい？

・売主が早期売却を希望

・引渡し時期の融通が利きやすい

・価格交渉・条件交渉が成立しやすい

✅見分け方

・すでに空室

・引渡し「即可」「相談」表記

・ 内覧がいつでも可能

👉3か月勝負では最優先でチェック

逆に「即決しにくい」物件タイプ（参考までに）。

・フルリフォーム済 × 強気価格

・人気校区 × 駅近 × 築浅

・売主居住中で引渡しが先

・条件は良いが価格が相場上限

👉 競合前提・決断スピード勝負になりがち

☆3か月勝負での判断軸（超重要）

即決できる人は、この3つで判断しています。

1️⃣ 立地（通勤・生活導線）

2️⃣ 管理状態（マンションの健康）

3️⃣ 価格（相場より高くないか）

内装・築年数・階数は

👉後から慣れる／変えられる要素

☆エージェント的まとめ

・「完璧な物件」は今の市況では取りにくい

・7割良ければ即決できる物件タイプを知っている人が勝つ

・即決しやすい物件＝後悔しやすい物件ではない

どうしても来年4月までに新居（中古マンション）に引っ越したい！

という方は、お早めにご相談ください。まだ間に合いますよ😊

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仕事に追われ、スマホに追われ、日々の様々なタスクに追われる毎日。

そんな “追われる暮らし” を続けていると、ふとした瞬間に気づくことがあります。

「あれ、自分の時間ってどこに行ったんだろう？」

私は福岡を拠点に不動産エージェントとして住まい探しのご相談をいろいろ受けてきましたが、最終的に満足度の高い住まい選びをされた方に共通しているのは、「人生に余白を生む住まい」を選んでいること。

ここで言う“余白”とは、ただ広い家や豪華な設備や仕様のことではありません。

「心の深呼吸」できる場所、というか、自分に戻ることができる時間、暮らしの選択に自由度があること、ではないかと思います。

この余白をどれだけ作れるかが、住まい選びの質を左右しているのではと感じています。

■ 福岡市内・近郊で叶う「余白のある暮らし」とは？

福岡市はコンパクトシティでありながら、海・山そして公園など自然と都市のバランスが絶妙な街。住まいの選び方次第で、生活の質は驚くほど変わります。私も福岡市内で5回引っ越ししましたが、中央区今川（単身、社会人デビュー）→中央区清川（結婚、仕事バリバリ）→中央区警固（DINKs、高エンゲル係数生活）→西区小戸（海のそば＋子ども誕生＋家族）→西区愛宕浜（海近＋子育て＋趣味）と、その時々で住まいに求める「価値＝余白」も変わってきました。つまり、住まいの場所は生活の充実に大いに関係があるということです。

では、福岡市及び近郊のどのエリアでどんな「余白」が生まれるのでしょうか。

（以下、個人的な見解ではあります）

① 都心近くでも“移動の余白”を生みやすい

中央区や博多区などの都心部であっても、天神や博多駅へのアクセスが良いエリア（薬院・平尾・赤坂・大濠・大手門・渡辺通・美野島など）は通勤時間を短縮しやすく、その分“自分の時間”を増やせます。

例えば、移動時間を10分短縮できるとすると、1ヶ月で約300分＝5時間の余白。実はこれが大きいのです。

② 「海や緑に近い」という精神的な余白

西区愛宕浜のマリナタウン、東区の香椎照葉、早良区の百道エリアなどは、

“自然に近い日常”が手に入りやすい立地。

海に沈む夕日を見る、緑の中を散歩する、朝に軽く運動する。

こういう日々の小さな体験（しかしとても大事）は、住んで生活が変わらないと実現できません。

② 近郊なら“ライフスタイルの自由度”が広がる

春日市・大野城市・筑紫野市・糸島市など福岡近郊は、都市部よりもゆとりある間取りや環境が手に入りやすい。

「週末は家族でゆっくりしたい」

「趣味の部屋が欲しい」

「書斎をつくりたい」

「子どもが走り回っても安心な環境が欲しい」

そんな“暮らしの余白”を形にしやすいのが近郊エリアの魅力です。

■ 余白を失わせる住まいvs 余白を生む住まい

△余白を失わせる住まいの特徴

・ギリギリの通勤時間で毎朝慌ただしい

・周辺環境が騒がしく、休日も家で休まらない

・収納や間取りが狭く、毎日片付けに追われる

・想定よりローンが重く、精神的な負担が大きい

これらは、日々少しずつ心を削ります。

◎ 余白を生む住まいの特徴

・朝の時間に余裕があり、焦りが減る

・家の周りが落ち着いていて、心が整う

・適度に広い収納・間取りで暮らしがシンプルに

・無理のないローンで、将来への安心がある

家は“スペック”ではなく、“暮らしの質”をつくる場所という発想で選ぶ。

ここを基準にすると、後悔が少ない住まいの選択ができるのではないでしょうか。

■ 「余白のある住まい」は人生の選択肢を広げる

また、余白があると、こんな変化が起きます。

・趣味を楽しむ時間が生まれる

・家族との関係が穏やかになる

・子どもと向き合う余裕が生まれる

・副業や資格取得など将来への準備ができる

・心に余裕ができ、判断が冷静になる

つまり、“余白のある住まい”は人生を前向きに動かす装置のようなもの。

■ 不動産エージェントとしての結論

住まい選びは「余白をどうつくるか」が本質。

福岡市内・近郊は、エリアによって作れる余白の種類が大きく変わります。

・都心で「時間の余白」を増やす

・海や山、緑に近い場所で「精神的な余白」を確保する

・近郊で「ライフスタイルの余白」を広げる

どれがあなたにとって最も価値のある余白なのでしょうか。

それを一緒に整理して叶えるお手伝いするのが、私たちエージェントの役割です。

 ■ 最後に

家は“人生の土台”です。

忙しい時代だからこそ、住まいが心の拠り所になります。

だから、「人生には、余白が必要だ」と思うのです。

そしてその余白は、住まい選びでつくれると考えます。

お忙しい方はオンライン相談も対応していますので、

「自分にとっての余白ってなんだろうか？」という段階からでもぜひお気軽にご相談ください。

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「今買った方がいいの？」中古マンション購入 [自己資金] 編

賃貸にお住まいで「住宅ローンが家賃並みだったら中古マンションを買えるかも」と考えている方は少なくありません。エージェントへのご相談も増えてきました。しかし、購入時には住宅ローンだけでなく、諸費用や手付金といった初期費用、購入後の管理費や修繕積立金など、目に見えない支出が意外と多く発生します。これらを事前に把握せずに購入へ向けて動くと、思わぬ資金不足で購入を見送らざる得なくなったり、購入後生活に余裕がなくなったりする可能性があります。

一方で、自己資金にある程度余裕がある方であれば、今のうちに購入を検討するメリットもあります。その理由を以下整理してみました。

■ 金利上昇リスク

2025年10月末時点では、日銀が政策金利を据え置きましたが、世界的な金利上昇圧力やインフレ動向を踏まえると、今後数年間で住宅ローン金利が上昇する可能性は十分にあります。特に変動金利型では、金利が上がると毎月返済額が増えるため、購入時の資金計画に余裕がないと生活に大きな影響を与えます。

購入判断のポイントは「金利が低いうちに固定化できるか」です。自己資金に余裕があれば、頭金を多めに入れることで月々の返済額を抑えつつ、将来の金利上昇リスクを軽減できます。

■ 中古マンション価格の上昇予測

福岡市を含む都市部では、人口構造や再開発計画、住宅需要の高まりにより、特に駅近・利便性の高い中古マンションの価格は緩やかに上昇傾向にあります。購入を先延ばしにすると、希望エリア・条件の物件価格が高くなるリスクがあり、結果的にローン負担や諸費用の総額も増える可能性があります。

■ 購入時に必要な資金

自己資金に余裕がある方であっても、準備すべき費用は正確に把握しておく必要があります。主なものは以下の通りです。

・諸費用：物件価格の6〜10％程度（仲介手数料・登記費用・火災保険・印紙代など）

・手付金：物件価格の5〜10％

・引越し・リフォーム費用：必要に応じて数十万円～

・生活防衛資金：万が一の出費や収入変動に備え、生活費6〜12か月分を確保

これらを含めた資金計画を立てておくことで、購入後の生活も安定します。

■ 「今買う」メリット

1. 金利上昇前に固定化できる

   低金利のうちに頭金を多めに入れてローンを組むことで、将来的な負担を抑えられます。

2. 価格上昇前に希望物件を確保できる

   人気エリアや利便性の高い物件は価格上昇リスクがあり、先延ばしによって購入総額が増える可能性があります。

3. 資産形成を早くスタートできる

   住宅ローンの返済が資産形成の一部になるため、早く購入すれば長期的な資産価値の蓄積につながります。

■ 注意点

自己資金に余裕があっても、購入に動く前にエージェントやFPに一度相談してみましょう。重要なのは、「総額ベースで無理のない返済計画が立てられるかどうか」です。また、購入後に発生する修繕費や将来のライフプランの変化も想定して、余裕を持った資金計画を組むことが大切です。

 ■ まとめ

・家賃並みでローンが組めるかどうかだけで購入を判断するのは早計

・購入時には諸費用・手付金・リフォーム費用など、初期費用が必要

・金利上昇・中古マンション価格上昇のリスクを考えると、

  自己資金に余裕がある方は今のうちに購入検討するメリットが大きい

・重要なのは「払えるか」ではなく「無理なく続けられるか」

・資金計画とライフプランを踏まえた慎重な購入判断が、後悔しない住まい選びにつながる

住宅購入は人生の中でも大きな意思決定です。将来の生活を守るためにも、早めに資金計画を立ててから物件検討を始めることをおすすめします。

◇住宅購入を検討し始めたら、まずは福岡の宅建士エージェントにご相談ください。

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＜はじめに＞

マイホーム購入を検討中の方にとって、金利動向は「購入のタイミング」や「返済の安心感」を左右する重要な要素です。特に都市部の中古マンション購入を視野に入れておられる30〜50代の方にとっては、「今の金利水準」「これから上がるか下がるか」「どう備えるか」を理解しておくことが、後悔しない住宅ローン選びにつながります。

2025年10月30日、日本銀行（以下、日銀）は政策金利を0.5％に据え置くと発表しましたが、ここではまず「日銀の政策金利」を軸に、現在の住宅ローン金利の状況を整理し、不動産エージェント及びFPとしての見地から今後を見通し、そして具体的な対策について考えてみましょう。

① 政策金利の現状と日銀のスタンス

まず、政策金利・日銀の動きを押さえておきましょう。

・日銀は現在、「無担保コール翌日物金利」が 約0.5％程度 となるように誘導しています。

・2025年1月には、日銀が長らく続けてきた大規模な金融緩和策（低金利・マイナス金利・イールドカーブ・コントロール等）からの転換を意識し、0.5％への引き上げが行われました。 

・日銀総裁の見通しとして、賃金の上昇を根拠に「持続的な物価上昇＝インフレ率2％程度」の定着を確認できれば、追加の利上げに踏み切る可能性があるという姿勢が示されています。 

・一方で、海外経済の不透明感・為替変動・賃金の伸びの鈍さなどを理由に、急速な利上げには慎重な姿勢を維持しています。

このため、現時点では日銀の政策金利は「上昇フェーズの初期／じわりと上がる可能性あり」くらいの見通しが妥当でしょう。

② 住宅ローン金利の現状と傾向

次に、住宅ローン金利がどのあたりにあるか、最近の傾向を整理してみます。

・変動金利：主要行の優遇金利は0.6～0.7％台で据え置きが多い。ただし、一部銀行では＋0.15％～＋0.25％の上昇の例もあり。

   固定金利：主要銀行の10年固定は1.7～2.2％台が中心で、前月比＋0.04～0.15％の上昇。フラット35（21～35年、団信あり、自己資金10%以上）は1.89％で先月から据え置き。

・2024〜2025年にかけて、金利は歴史的な低水準から若干上昇しつつあります。「低金利＝もう下がらない可能性が高く、上がる可能性あり」という見方が出てきています。 

・また、住宅ローンを選ぶ際「変動型ローンが依然として多数派」というアンケート結果もあります。例えば、2025年の調査で変動型ローンを選択している人が約79％という数値が出ています。

つまり、住宅ローン金利は「底を打ったか」「これからは上昇余地があるかもしれない」という段階に入りつつあります。

③ 今後の金利予測

それでは、「政策金利・住宅ローン金利がこれからどう動くか」という予測を、公開情報を元に仮説に基づいて整理してみます。

◇政策金利（日銀の誘導金利）

・日銀は賃金上昇と物価上昇（特に賃金が物価上昇を上回るような状態）を確認したうえで、追加利上げに踏み切る可能性があります。実際、報道では「年内（10〜12月）に0.75％まで上げる可能性がある」との見方もあります。 

・ただし、利上げペースは緩やかであると予想され、短期間で大幅に金利が跳ね上がるというシナリオは今のところ低めに見られています。

・したがって、2025年末から2026年初めにかけて0.5％→0.75％（あるいは0.6〜0.7％）へ上昇する可能性、あるいは0.5％で当面据え置き、2026年にかけて上昇というシナリオが有力と考えられます。

・長期的（数年先）には、1％超の誘導金利水準が視野に入る可能性もあります。 

◇住宅ローン金利

・政策金利が上がると、銀行等の調達コスト・長期金利・貸し出しマージン等が影響を受け、住宅ローン金利も上昇する方向が想定されます。固定型ローン・変動型ローンともに上昇リスクがあります。 

・変動型ローンは政策金利・短期金利の影響を受けやすいため、日銀の追加引き締めがあると比較的早く反応する可能性があります。

・10年固定など長期固定ローンは、長期債（例えば10年国債利回り）の動きやマージン設定次第ですが、現状2％台前半から中盤という水準。これが「3％近辺」あるいはそれ以上に向かう可能性も想定できます。実際、過去の水準では3％台という時期もありました。

・したがって、住宅ローン金利も「今から1年〜2年間でゆるやかに上昇する可能性が高い」と見ておくほうがリスク管理としては適切です。

④ シナリオ整理

・ベースケース（最も可能性が高い）：2025年末～2026年前半に政策金利0.5％→0.6〜0.7％程度へ上昇。住宅ローン変動型金利0.7～1.0％水準が1.0～1.2％へ、10年固定ローン2.2％が2.5～3.0％へ上昇。

・ハイリスクケース（インフレ進行＋賃金上昇加速）：政策金利0.75％以上、住宅ローン変動型1.2～1.5％、10年固定ローン3％以上。

・ローリスクケース（景況悪化・賃金停滞）：政策金利据え置き0.5％維持。住宅ローン金利も現状水準あるいは微上昇にとどまる。

結論としては、「金利の上昇余地あり＋下がる可能性は極めて低い」というのが現在の実務的な見方です。

⑤ 住宅購入を検討している方への具体的な対策

金利動向を踏まえ、購入検討時・ローン契約時・返済中において押さえておきたいポイントを「事前」「契約時」「返済中」の3段階に分けて整理します。

◇【事前】購入検討段階での準備

1. 返済シミュレーションを「金利上昇想定」で行う。

現在の低金利水準だけで安心せず、変動・固定それぞれ「2〜3年後に＋0.3〜0.5％」「10年固定が2.5〜3.0％」という目線で試算することが大切です。

2. 頭金をある程度確保して、返済負担率を低めに設定。

金利が上がっても支払い余裕を持てるよう、返済負担率（年間返済額 ÷ 年収など）を保守的に見積もっておくほうが安心です。

3. 借入期間の設定を慎重に。

例えば35年ローン等の長期間借入は月々の返済額を抑えられますが、長期金利上昇・返済総額増大のリスクもあります。場合によっては30年以下を検討するのも手です。

4. 変動型・固定型のメリット・デメリットを理解する。

・変動型：金利低めだが、将来上昇リスクあり。

・固定型（特に10年・20年固定）：金利は上がるが返済額が安定。

購入目的（住み続けるか転売を視野に入れるか）・ライフプラン（子育て・転勤可能性など）に応じて慎重に選ぶ必要があります。

5. 物件選びも「金利上昇を乗り切れる価格帯か？」を意識する。

例えば、物件価格が高めでローン借入額も大きい場合、金利上昇時の返済負担が相対的に重くなります。立地・築年数・資産性等を含めて慎重に見極めましょう。

◇【契約時】借入条件決定のとき

1. 固定金利期間をどのくらい取るか慎重に。

10年固定などを選択できる場合、「今後数年間は金利上昇局面」という見方をするなら固定期間ありが安心感を高めます。

2. 金利引下げ・優遇条件の見逃しなしで。

金融機関によっては「頭金×％」「勤続年数」「収入枠」などで優遇があるので、条件をよく比較・交渉しましょう。 

3. 変動型を選ぶ場合は「金利上昇ストップ時の上限想定」を確認する。

金融機関が「何％を超えたら金利改定頻度を変える」といったルールを設けている場合もあります。

4. 返済計画の余裕を持っておく。

例えば「金利＋0.5％」という仮定でも返済できる余裕があるか、ボーナス返済・繰上げ返済余力なども含めて返済計画を設計しましょう。

◇【返済中】リスク管理と見直し

1. 金利上昇の兆しに敏感になる。

日銀の政策金利変更・10年国債利回りの上昇・金融機関の住宅ローン金利引上げなどは、変動・固定ともに金利上昇の前触れです。２～３ヶ月に一度、借入先の金利動向をチェックしましょう。

2. 変動型の場合、一定期間ごとに固定への切替を検討。

特に「金利明らかに上昇トレンドに入ってきた」と感じたら、固定への切替・借換えを検討するタイミングです。

3. 繰上げ返済・ボーナス返済を活用して、ローン残高を早めに減らす。

返済総額を抑えるため、余裕があれば早期返済も有効です。ただし、ライフプランを見通しながら計画的に検討しましょう。

4. 収支の見直しを定期的に。

賃金が上がる見通しがあっても、家計の支出やライフイベント（教育費、自動車、介護など）で返済余力が落ちる可能性があります。毎年の家計予測を更新しておきましょう。

5. 長期固定を選んでいる場合でも、返済途中での条件見直しを意識。

例えば、借入期間短縮や返済額減額のオプション、金利引下げキャンペーンが出た場合には相談してみましょう。

⑥ 都市型マンション購入者としての視点（福岡市中央区など）

福岡市中央区などの都市型マンション購入を検討される30〜50代の方にとって、金利上昇対策は特に次の点が重要です。

・都市型マンションは立地・資産性が高い一方で価格水準も上がりやすい傾向があります。借入額が大きくなりがちなので、金利上昇の影響も大きくなります。

・転勤・ライフスタイル変更（例：在宅勤務・二拠点生活）など不確定要素がある世代です。変動型を選ぶなら「転勤リスク」「売却タイミング」もあわせて考えておきましょう。

・購入後の資産価値・将来売却を視野に入れた場合、金利が上昇したときの「返済負担の増大」が残債比率に影響を与え、売却・住替えタイミングを難しくする可能性があるため、返済設計は保守的に構えておくほうが安心です。

・福岡市中央区エリアでは、交通・生活利便・将来の再開発可能性などプラス材料がありますので、「多少金利が上がっても資産価値で支えられる物件」という観点も重要です。金利だけで焦るのではなく、物件選び・返済設計・ライフプランを総合的に見ておきましょう。

＜まとめ＞今考えておきたい３つのキーワード

最後に、今回の金利動向予測の内容を踏まえて「今から考えておきたいキーワード」を3つ挙げておきます。

1. 「上昇余地あり」

金利は今すぐガクンと跳ね上がるわけではないにせよ、現在の低水準からゆるやかな上昇に向かう可能性が高いという見方が現実的です。

2. 「返済余力を」

金利上昇時にも安心して返済できるよう、借入額・返済負担率・頭金・返済期間などを保守的に設計しておくことが、都市型マンション購入者には特に重要です。

3. 「金利タイプとライフスタイルの整合性」

変動型・固定型どちらを選ぶかは、購入目的・住み替え可能性・売却の可能性・家族構成の変化などライフプランに合わせて検討するべきです。金利が上がったときにも対応できる設計を目指しましょう。

住宅購入は人生の大きな選択です。特に都市型マンションは価格・立地ともに魅力がありますが、その分「金利上昇リスク」「返済設計の見通し」が重要になります。今後の政策金利・住宅ローン金利の動きを見ながら、冷静かつ前向きに「今・準備・将来」の３ステップを意識して、安心できるマイホーム取得をサポートさせていただければと思います。

◇住宅ローンのご相談やシミュレーションのご希望があれば、ぜひお気軽にご連絡ください。

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※金利動向予測に関しては、公開情報を元に不動産エージェント及びFPとして私見も含め見通したもので、実際の金利推移は日銀の政策金利等によって変動します。