福岡の宅建士エージェント
永田久人

住まいの売却は、多くの方にとって「人生でそう何度も経験しない」大きな決断です。

住み替えや相続、空き家・資産整理など、売却の背景はさまざまですが、共通して言えるのは「感情」と「資産」が密接に絡むということ。愛着があるからこそ、いざ売却しようとすると思い悩んでしまうのも無理のないことです。だからこそ、冷静で正確な判断が求められます。

ここでは、不動産エージェントとして実際の現場で感じる“失敗しないためのポイント”を、5つの観点からご紹介します。

①相場を「知る」よりも、「理解する」

まず大切なのは「相場感の正確な把握」です。不動産ポータルサイトで似たような物件の価格を見て「うちもこのくらいだろう」と思いがちですが、実際の取引価格は広告掲載価格より1〜2割下がることが一般的です。

また、「成約事例」に基づいた査定と、「販売中物件」に基づく査定では意味が異なります。前者は“実際に売れた価格”、後者は“売主の希望価格”です。

地域密着のエージェントであれば、最新の成約データや、購入希望者の動きまで含めて相場を“立体的に”捉えられます。机上査定だけで判断せず、「なぜこの価格になるのか」を説明してもらうことが重要です。

②「売り出し価格」はゴールではなく、スタートライン

売却を急ぐあまり「少し高めで出して様子を見よう」と設定してしまうケースは多く見られます。

しかし、売却初期の2〜4週間は最も反響が多く入る“勝負期間”です。このタイミングを逃すと、閲覧数や問い合わせが急激に減り、価格調整を余儀なくされることになります。

理想は、相場よりやや高めでも「購入検討者にとって現実的」と感じてもらえる価格設定。

エージェントと販売戦略を共有し、「どのタイミングで価格を見直すか」「いくらまでだったら価格を下げられるか」まで最初に合意しておくと、後の判断がスムーズです。

③ 内覧対応とホームステージングの工夫

「中古だから多少古くても仕方ない」と思う方もいますが、印象次第で売却価格が数十万円単位で変わることもあります。

特に近年はオンライン内覧が増え、お部屋の第一印象が非常に重要です。

室内の整理整頓、照明の明るさ、カーテンや観葉植物の配置など、簡単な工夫でも「住みたい！」と感じてもらえる空間に変わります。

また、空き家の場合は「空気がこもらないようにする」「照明をつけてして明るく見せる」、一軒家なら庭の手入れをしておくなど、「管理の丁寧さ」が内覧の際に安心感を与えます。必要に応じて、プロのホームステージング（演出）を取り入れるのも効果的です。

④ 相続・空き家・共有名義物件は「法的整理」を先に

相続物件や共有名義の不動産では、売却前に“権利関係”を明確にすることが最優先です。登記名義が古いまま、相続登記が未了、複数人の同意が取れていない——このような状態では売却活動そのものが進められません。

また、相続税や譲渡所得税の申告にも関わるため、税理士や司法書士と連携した早めの整理が必要です。

空き家特例などの税制優遇を利用できるケースもあるため、「いつ」「誰が」「どのように」売却するのが最も有利か、エージェントに相談しながら進めましょう。

⑤ 売却スケジュールと資金計画の“逆算”

住み替えを伴う売却では、最もトラブルが多いのが「スケジュールのずれ」です。新居の契約・引き渡しと、現在の住まいの売却タイミングを誤ると、二重ローンや仮住まいの負担が発生します。

解決策としては、「買い先行」か「売り先行」かを早期に判断し、資金計画を立てること。必要に応じて「つなぎ融資」や「買取保証」を活用するなど、複数の選択肢を検討しましょう。

また、売却にかかる諸費用（仲介手数料、登記費用、測量・解体費、税金など）も見落としがちです。手取り額の見通しを事前にシミュレーションしておくと、次のステップを安心して進められます。

まとめ：売却の“正解”は、あなたの目的次第

不動産の売却には「これが正しい」という唯一の答えはありません。「できるだけ高く売りたい」「早く現金化したい」「相続の整理を円滑に進めたい」など、目的が違えば最適な戦略も変わります。

大切なのは、“誰に相談するか”です。エージェントは単なる仲介者ではなく、あなたの資産を守り、次のステージへ導くパートナー。市場の動き、地域特性、税・法務の知識を総合的に踏まえて、最善の方法を一緒に考えます。

売却はゴールではなく、新しい暮らしへの「はじまり」。その第一歩を、信頼できるプロとともに踏み出していただければと思います。

「福岡の宅建士エージェント」はご所有不動産の「価値」を

次の方へしっかりお繋ぎします。まずは、ご相談ください。

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2025年基準地価から読み解く福岡市の住宅市場 ― マンション・戸建て価格動向と今後の予測

2025年9月16日、国土交通省より「2025年基準地価」が発表されました。基準地価は土地の公的な価格指標であり、不動産市場を読み解く上で欠かせないデータです。特に人口増加と再開発が進む福岡市の住宅地やマンション価格（新築・中古）は全国的にも注目されており、購入や売却を検討されている方にとって大きな判断材料となります。

本コラムでは、不動産エージェントとしての視点から、福岡市と近郊エリアにおけるマンション・戸建て（新築・中古）の価格動向予測を整理し、購入希望者・売却希望者双方に役立つアドバイスをまとめます。

1. 2025年基準地価で見えた福岡市の動き

今回の基準地価では、福岡市中心部の住宅地価格は依然として上昇傾向にあります。天神・博多エリアでは再開発「天神ビッグバン」や博多駅周辺の都市開発効果により、商業地だけでなく住宅地の価格も上昇が続いています。

一方で、福岡市近郊の一部エリアでは上昇幅が縮小し、横ばいから調整局面に入っている地域も見られます。これは、需要が都心に集中する一方で、郊外では人口動態や利便性を重視した選別が進んでいることを反映しています。

2. 福岡市マンション市場の価格動向

・新築マンション動向

建築コストの高止まりと人件費の高騰、土地価格の上昇を背景に、福岡市新築マンションの価格は依然として強含みです。

特に中央区や博多区の新築は坪単価が過去最高水準を更新しており、供給も限定的で価格下落の可能性は低いと予測されます。

・中古マンション価格

福岡市の中古マンションは、新築高騰を受けて相対的に注目度が高まっています。築浅・駅近の物件は引き合いが強い一方、築年数が進んだマンションは価格調整が進みやすい状況です。

今後は「リフォーム済み」「リノベーション向き」などの付加価値で差がつく市場になると考えられます。

3. 福岡市戸建て市場の価格動向

・新築戸建て

資材価格の高止まりと人件費の高騰により、福岡市の新築戸建ての価格は横ばいから緩やかな上昇。市内での供給は限定的なため、春日市・大野城市・糸島市など近郊エリアに需要が流れています。

・中古戸建て

福岡市の中古戸建て価格は、築年数やメンテナンス状況によって二極化が進行。駅近・リフォーム済みは高い需要を維持する一方、老朽化が進んだ物件は価格を下げても売れにくい傾向です。

4. 今後の不動産市場を左右する要因

・人口動態：福岡市は人口増加が続く一方、郊外の一部地域は横ばい〜減少に。需給バランスが変化しています。

・金利動向：住宅ローン金利の緩やかな上昇は、特に高額物件への影響が大きいでしょう。

・都市開発効果：天神・博多の再開発が資産価値を押し上げる一方、波及効果が限定的な地域との差が拡大しつつあります。

・中古市場の流動性：新築価格高騰により、中古物件の価格形成と取引の透明性が一層重要になります。

5. 購入希望者へのアドバイス

福岡市や近郊で住宅購入を検討する方は、以下のポイントを意識すると良いでしょう。

・都心部新築マンション：資産性・流動性重視なら有力候補。ただし価格上昇リスクを考慮する必要があります。

・近郊ファミリー向け戸建て：教育環境やアクセスの良い春日市・大野城市などは狙い目。

・中古マンション・戸建て：リフォーム済みや築浅物件はコストパフォーマンスが高く、長期的な資産価値も見込めます。

6. 売却希望者へのアドバイス

・現在の福岡市不動産市場は、売却に有利な環境が続いています。特に中古マンションや戸建ては需要が旺盛で、適切な戦略を取れば好条件での成約が期待できます。

・適正価格の設定：市場相場を反映した査定が不可欠。強気すぎる価格は売却期間を長引かせます。

・物件状態の整備：小規模リフォームやクリーニングで印象を大きく改善できます。

・売却活動の工夫：写真・動画・SNSを活用し、「福岡市 不動産売却」の検索層にリーチすることを狙いましょう

[まとめ]

2025年基準地価から見えてきたのは、福岡市の住宅市場の二極化です。都心部の新築マンションは高止まり、近郊・郊外では選別が進み、中古市場は「状態の良い物件」に資金が集まっています。

◎購入希望者：資産性と生活利便性をバランスよく考慮し、将来のリセールを意識した物件選びを検討しましょう。

◎売却希望者：需要の強い今こそ売却の好機。適正価格と発信力で高値成約を狙うべき時期です。

不動産市場は常に変化しています。「福岡市 基準地価 2025」や「福岡市 不動産価格予測」といったワードで最新データを検索して大枠を掴み、また専門家に相談するなどして、購入・売却それぞれに最適な判断を行いましょう。

今後も宅建士エージェントして、皆さまの大切な資産形成に引き続き伴走してまいります。

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2025年も半ばを過ぎ、購入にしても売却にしても不動産市況を気にされる方が増えています。特に実需で売買する「ファミリー向けマンション」は価格変動や需要動向の影響を直に受けるため、今後の見通しを把握しておくことはとても大切です。今回のコラムでは、筆者も住んでいて馴染みのある福岡市西区にスポットを当て、人気の 姪浜・愛宕浜・今宿 の3エリアを比較しながら、中古マンション市場の現状と2025年下期の展望を（ざっくりとしたリサーチで恐縮ですが）取りまとめました。購入・売却を検討している方の参考になれば幸いです。

◎西区エリアの不動産市況の大枠

福岡市全体のマンション市況は、新築価格の高止まりと供給不足、中古への実需流入という構図が続いています。建築コストは依然として高く、新築分譲マンションは価格を下げにくい状況のようです。そのため新築は5,000万円台が珍しくなく、ファミリー層にとってはちょっと手が届きにくい水準です。

一方、中古市場は比較的選択肢が多く、当然ながら価格も新築に比べて現実的です。西日本レインズの成約統計でも、中古マンションの取引は堅調さを保っており、福岡市西区も例外ではありません。特に人気のある70㎡前後・3LDKクラスは、築10〜20年の手頃な物件を中心に回転が速い傾向があります。

以下に西区の人気エリア、姪浜、愛宕浜、今宿の状況をまとめてみました。

①姪浜エリア：生活利便性と街の安定感が魅力

まずは福岡市西区の中心的存在「姪浜」。地下鉄空港線の始発駅があり、天神や博多へのアクセスも良好。駅前には商業施設や公共機関も揃っており、ファミリー層にとって暮らしやすいエリアです。

直近のデータによると、姪浜の中古マンション相場は 約35万円/㎡（坪118万円）。70㎡程度で2,000万〜3,000万円台が目安です。ただし、駅徒歩10分以内の築浅物件になると 坪単価200万円～に達するケースもあり、条件が揃えば価格は高水準を維持しています。

上記のように特徴的なのは価格帯の広さ。駅近の利便性を求めるファミリーには堅調な需要がありますが、一方で築年数が経過していたり駅距離があると価格が抑えられるため、総額を抑えたい層にも選択肢が残されています。つまり姪浜エリアは「予算やライフスタイルに応じて幅広い選択ができる」点が強みといえるでしょう。

②愛宕浜エリア：海と共に暮らすライフスタイルを楽しめる

続いて「愛宕浜」。マリナタウンを中心に広がる海沿いエリアで、リゾート感覚あふれる街並みが特徴です。SUPやウィンドサーフィンなど海遊びを日常に取り入れたいファミリー層には根強い人気があります。

相場をみると、愛宕浜の中古マンションは 坪単価100〜150万円と築年数による差が大きいのが特徴。築18年程の物件では坪150～250万円と西区では高水準ですが、築30年近い物件では坪100〜130万円台と手頃感が出てきます。中央値では3LDKで 約3,200万円程度が目安となります。

このエリアの魅力は「立地そのものがライフスタイルを物語る」点です。眺望・階数・塩害対策といったポイントで評価が大きく分かれ、価格にも反映されます。買い手にとっては「海のある暮らし」をどこまで重視するかが判断の軸になり、売り手にとっては「海沿いの特別感」をどう訴求するかがカギになります。

③今宿エリア：急伸する郊外の注目株

3つ目は「今宿」。JR筑肥線の駅エリアで、近年は駅周辺の再開発や新規分譲の影響もあって注目度が増しています。海と住宅街が繋がっており、また糸島方面の玄関口といった趣もあり自然豊かな環境と福岡都心部へのアクセスのバランスが取れていて、心地いい暮らしができるとファミリー層や単身者に人気が高まっています。

2025年時点での相場は 46万円/㎡（坪約152万円） と、西区内ではむしろ高水準。1年前からの上昇率は+34.6%と大幅で、市場が過熱している印象です（物件が偏っている？！）。ただし、築古・駅徒歩10分以上になると 坪約100万円前後と手頃になり、立地次第で価格差が大きく出る点には注意が必要です。

今宿の特徴はもちろん物件にもよりますが「短期的な価格上昇が顕著」なこと。将来の資産価値や売却時のリセールを意識する方には魅力的かもしれませんが、購入する場合は過熱感を踏まえた慎重な判断が必要でしょう。

◎エリア比較まとめ

①姪浜：安定した利便性、価格帯の幅が広く、条件に応じた選択が可能。

②愛宕浜：ライフスタイル重視、築浅の価格は高水準だが築古は手頃。眺望や管理が重要。

③今宿：価格上昇が急で資産性の高いケースはあるが、立地条件による選別が難しい。

◎2025年下期の西区エリアの市況見通し

結論として、西区全体でいうと中古マンション相場は「横ばい〜やや強含み」と予想されます。特に駅近・築浅・70㎡前後の物件は引き続き成約が早く、値崩れの可能性は小さいと見ていいでしょう。新築価格が下がりにくい状況が続けば、中古に実需が流れ続ける構図は変わらないでしょう。

一方で、郊外寄り・築古・駅距離ありの物件は、条件によって成約スピードに差が出ます。管理体制・管理費・修繕積立金・駐車場の有無といった要素が購入判断に直結するため、購入の際はしっかりチェックしてください。また売主はこれらの情報をしっかり開示することが求められます。

◎購入の際のアドバイス

・駅徒歩10分以内・築10〜20年・70㎡前後を第一候補に。需要が安定しており、資産性も確保しやすいと思われます。

・資金計画は金利上昇余地を織り込み、変動金利、固定金利を複数シナリオで試算しておきましょう。

・愛宕浜の海沿い物件は塩害・修繕状況（計画含め）の確認は必須。景観や趣味性に価値を見出す人にとっては市内でもベストに近い選択でしょう。

・中古＋リノベーション（リフォーム）で総額をライフプラン的に最適化。新築の割高感を避けつつ快適性を確保できるかがポイントでしょう。

◎売却の際のアドバイス

・販売初期の露出の最適化と最大化を。価格設定・写真・ホームステージングなどで初動1か月を勝負期と考えましょう。

・エリア特性を活かした訴求：姪浜は利便性、愛宕浜は海のある暮らし、今宿は資産性の高さを強調してみましょう。

・管理・修繕の透明化。長期修繕計画や直近工事履歴を提示することで、ファミリー層などの安心感を掴みましょう。

◎まとめ

福岡市西区の中古マンション市場は、ご紹介してきたようにエリアごとにカラーが際立っています。姪浜は利便性と安定感、愛宕浜は海沿いのライフスタイル、今宿は急伸する資産価値。それぞれに特徴があり、どのエリアを選ぶかは「家族のライフスタイル」と「資産性への考え方」によって変わります。

2025年下期は、新築の価格高止まりと金利上昇を背景に、中古市場は引き続き堅調な推移が見込まれます。購入を検討している方はスピード感を持って情報収集を、売却を検討している方は適切な戦略で初期の集客を最大化することが成功のポイントかと思われます。

人気の福岡でも「西区で暮らす」という選択は、便利さと自然、都市と自然（海）をバランスよく享受できるというメリットがあります。ぜひ、自分たちのライフスタイルに合った「我が家」を見つけていただければと思います。

 ✅福岡市内の中古マンションのご購入・ご売却を検討されている方は

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※価格は2025年9月2日筆者調べ。また多数のオープン資料を参考にさせていただきました。

　筆者独自のリサーチゆえ、事実と異なる場合や多少の誤差はご容赦くださいませ。

海辺の暮らし福岡 [夏休み篇🏝] SUP day　2025年8月某日（日記風）

6:30　起床～朝刊に目を通し、WEB・SNSのチェック、観葉植物に水やり

7:00　朝食（主にうどん）

7:30～コーヒー飲みながら海の見える趣味部屋でCD鑑賞（ボサノバ）

9:00～20分ほど趣味部屋でストレッチ

　　　　窓からSUP朝練の先輩方を見てテンションを上げる笑　

9:50　自宅を出てインフレボードの入ったキャリーケースをゴロゴロ引っ張って

　　　 徒歩5分の海浜公園の艇庫へ

10:00～艇庫着後ボードへ空気注入など出航準備～いざ海へ♪

　　　　主なフィールドは愛宕浜の海～室見川 ※たまに能古島クルージング

12:00　帰航～ボードを洗って帰り支度しながら仲間と情報交換（主にバカ話など）

12:30　帰宅後、海パン・ラッシュガードなど洗濯～シャワー

13:00　自宅ランチ（嫁のパスタ:旨し）後、フリータイム

　　　　趣味部屋でコーヒー（たまにエクレア付き）飲んでレコード鑑賞（主にレゲエ）、

           　読書、昼寝など。たまに窓の外を覗いて先輩たちのウィンドサーフィンを眺める

17:00　近所の公園でプチ洗車（プジョーの古いクルマ）

18:00～シャワー後、LDKの窓から糸島方面のサンセットを眺めつつビール～夕食

　　　　ヨメとTVで野球観戦しながらワーワー（角ハイボール2杯まで）

20:00　食後の食器洗い（担当なので）※二人分なので食洗器なし

20:30～フリータイム　

　　　　レコード鑑賞（主にジャズ）、YouTubeでSUP動画のチェックなど

22:30　ブルーツースSPで音楽鑑賞（レゲエかジャズ）しながら就寝

✅海辺の中古マンションのご購入を検討されている方は

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先日「海っぴマンション」のコラムを書いていたら、昔買った洋書のインテリア本「SEASHORE STYLE」が事務所にあったのを思い出して、久しぶりにページをめくってみた。

1977/5/1発刊だが、購入したのは確か1990年代の中頃で、当時小戸公園（福岡市西区）の近くに初めてのマンションを購入した頃だと思う。夫婦二人の2LDK（3DKを設計変更）の狭い間取りだったが、海の近くというロケーションが気に入って、衝動買いした。

越してくるまでは警固（福岡市中央区）のけやき通りに面する賃貸マンションに住んでいたので、天神の勤務地からは少し遠くなったが、オンとオフの切り替えにメリハリがついてよかったと思う。休日の朝は小戸公園まで散歩して、当時公園内で週末だけ開店していた移動ハンバーガー屋さんでテイクアウトしたり、ヨットハーバーの2Fにあったレストランでランチしたりと、ずいぶんとのんびりとした時間を楽しんだ。

越してきてからは、休日の夕方アティックルームのルーフバルコニーで今津湾のサンセットやヨットハーバーを眺めながらビールを飲む、というのが定番になり、毎週酒屋さんから瓶ビールをP箱（20本入り）で届けてもらっていたのが、懐かしい。

（余談：配達してくれていた酒屋のお兄さんがプライベートで乗っていたのが赤のpeugeot205GTIだった。ちょいバブルっぽいけど笑）

その小っちゃな部屋を、海辺の暮らしにふさわしい雰囲気にしようと考え、当時天神のイムズにあった洋書店で「SEASHORE STYLE」を購入したというわけだ。妻と二人で海辺で拾った流木や貝殻を集めては、不細工な飾りものなどをつくっていたと思う。

ページをめくると、青と白、サンドベージュの柔らかな色合いが紙面に広がり、木のぬくもり、ロープや麻、貝殻、ガラス瓶など、自然素材を活かしたインテリアのアイデアがぎっしり。小さなビーチハウスからモダンな海辺の邸宅まで、多彩なスタイルが紹介されていて、どれも心がほっとする空気感をまとっている。ああ、これだな、と改めて思う。

なかでもおススメなのは、手軽にできるDIYのアイデア。我々も参考にした。流木を組んだフォトフレームや、ロープを巻いた椅子、ガラス瓶をリメイクしたランプなど、どこか懐かしく温かみのあるものばかり。ヴィンテージ感のある写真の色合いも味わい深く、たぶん、1970年代の空気をそのまま閉じ込めたような一冊と言ってもいいだろう。

海のそばで暮らしたいが事情が許さない、そんな方はぜひ「SEASHORE STYLE」を手にして暮らしにほんの少し海のエッセンスを添えて、自然体で心地よい空間にしてみませんか。眺めるだけでも癒される、まるで心の避暑地のような存在です。この一冊で、自分だけの“海辺の時間”を感じることができますよ。