福岡の宅建士エージェント
永田久人

2025年も半ばを過ぎ、購入にしても売却にしても不動産市況を気にされる方が増えています。特に実需で売買する「ファミリー向けマンション」は価格変動や需要動向の影響を直に受けるため、今後の見通しを把握しておくことはとても大切です。今回のコラムでは、筆者も住んでいて馴染みのある福岡市西区にスポットを当て、人気の 姪浜・愛宕浜・今宿 の3エリアを比較しながら、中古マンション市場の現状と2025年下期の展望を（ざっくりとしたリサーチで恐縮ですが）取りまとめました。購入・売却を検討している方の参考になれば幸いです。

◎西区エリアの不動産市況の大枠

福岡市全体のマンション市況は、新築価格の高止まりと供給不足、中古への実需流入という構図が続いています。建築コストは依然として高く、新築分譲マンションは価格を下げにくい状況のようです。そのため新築は5,000万円台が珍しくなく、ファミリー層にとってはちょっと手が届きにくい水準です。

一方、中古市場は比較的選択肢が多く、当然ながら価格も新築に比べて現実的です。西日本レインズの成約統計でも、中古マンションの取引は堅調さを保っており、福岡市西区も例外ではありません。特に人気のある70㎡前後・3LDKクラスは、築10〜20年の手頃な物件を中心に回転が速い傾向があります。

以下に西区の人気エリア、姪浜、愛宕浜、今宿の状況をまとめてみました。

①姪浜エリア：生活利便性と街の安定感が魅力

まずは福岡市西区の中心的存在「姪浜」。地下鉄空港線の始発駅があり、天神や博多へのアクセスも良好。駅前には商業施設や公共機関も揃っており、ファミリー層にとって暮らしやすいエリアです。

直近のデータによると、姪浜の中古マンション相場は 約35万円/㎡（坪118万円）。70㎡程度で2,000万〜3,000万円台が目安です。ただし、駅徒歩10分以内の築浅物件になると 坪単価200万円～に達するケースもあり、条件が揃えば価格は高水準を維持しています。

上記のように特徴的なのは価格帯の広さ。駅近の利便性を求めるファミリーには堅調な需要がありますが、一方で築年数が経過していたり駅距離があると価格が抑えられるため、総額を抑えたい層にも選択肢が残されています。つまり姪浜エリアは「予算やライフスタイルに応じて幅広い選択ができる」点が強みといえるでしょう。

②愛宕浜エリア：海と共に暮らすライフスタイルを楽しめる

続いて「愛宕浜」。マリナタウンを中心に広がる海沿いエリアで、リゾート感覚あふれる街並みが特徴です。SUPやウィンドサーフィンなど海遊びを日常に取り入れたいファミリー層には根強い人気があります。

相場をみると、愛宕浜の中古マンションは 坪単価100〜150万円と築年数による差が大きいのが特徴。築18年程の物件では坪150～250万円と西区では高水準ですが、築30年近い物件では坪100〜130万円台と手頃感が出てきます。中央値では3LDKで 約3,200万円程度が目安となります。

このエリアの魅力は「立地そのものがライフスタイルを物語る」点です。眺望・階数・塩害対策といったポイントで評価が大きく分かれ、価格にも反映されます。買い手にとっては「海のある暮らし」をどこまで重視するかが判断の軸になり、売り手にとっては「海沿いの特別感」をどう訴求するかがカギになります。

③今宿エリア：急伸する郊外の注目株

3つ目は「今宿」。JR筑肥線の駅エリアで、近年は駅周辺の再開発や新規分譲の影響もあって注目度が増しています。海と住宅街が繋がっており、また糸島方面の玄関口といった趣もあり自然豊かな環境と福岡都心部へのアクセスのバランスが取れていて、心地いい暮らしができるとファミリー層や単身者に人気が高まっています。

2025年時点での相場は 46万円/㎡（坪約152万円） と、西区内ではむしろ高水準。1年前からの上昇率は+34.6%と大幅で、市場が過熱している印象です（物件が偏っている？！）。ただし、築古・駅徒歩10分以上になると 坪約100万円前後と手頃になり、立地次第で価格差が大きく出る点には注意が必要です。

今宿の特徴はもちろん物件にもよりますが「短期的な価格上昇が顕著」なこと。将来の資産価値や売却時のリセールを意識する方には魅力的かもしれませんが、購入する場合は過熱感を踏まえた慎重な判断が必要でしょう。

◎エリア比較まとめ

①姪浜：安定した利便性、価格帯の幅が広く、条件に応じた選択が可能。

②愛宕浜：ライフスタイル重視、築浅の価格は高水準だが築古は手頃。眺望や管理が重要。

③今宿：価格上昇が急で資産性の高いケースはあるが、立地条件による選別が難しい。

◎2025年下期の西区エリアの市況見通し

結論として、西区全体でいうと中古マンション相場は「横ばい〜やや強含み」と予想されます。特に駅近・築浅・70㎡前後の物件は引き続き成約が早く、値崩れの可能性は小さいと見ていいでしょう。新築価格が下がりにくい状況が続けば、中古に実需が流れ続ける構図は変わらないでしょう。

一方で、郊外寄り・築古・駅距離ありの物件は、条件によって成約スピードに差が出ます。管理体制・管理費・修繕積立金・駐車場の有無といった要素が購入判断に直結するため、購入の際はしっかりチェックしてください。また売主はこれらの情報をしっかり開示することが求められます。

◎購入の際のアドバイス

・駅徒歩10分以内・築10〜20年・70㎡前後を第一候補に。需要が安定しており、資産性も確保しやすいと思われます。

・資金計画は金利上昇余地を織り込み、変動金利、固定金利を複数シナリオで試算しておきましょう。

・愛宕浜の海沿い物件は塩害・修繕状況（計画含め）の確認は必須。景観や趣味性に価値を見出す人にとっては市内でもベストに近い選択でしょう。

・中古＋リノベーション（リフォーム）で総額をライフプラン的に最適化。新築の割高感を避けつつ快適性を確保できるかがポイントでしょう。

◎売却の際のアドバイス

・販売初期の露出の最適化と最大化を。価格設定・写真・ホームステージングなどで初動1か月を勝負期と考えましょう。

・エリア特性を活かした訴求：姪浜は利便性、愛宕浜は海のある暮らし、今宿は資産性の高さを強調してみましょう。

・管理・修繕の透明化。長期修繕計画や直近工事履歴を提示することで、ファミリー層などの安心感を掴みましょう。

◎まとめ

福岡市西区の中古マンション市場は、ご紹介してきたようにエリアごとにカラーが際立っています。姪浜は利便性と安定感、愛宕浜は海沿いのライフスタイル、今宿は急伸する資産価値。それぞれに特徴があり、どのエリアを選ぶかは「家族のライフスタイル」と「資産性への考え方」によって変わります。

2025年下期は、新築の価格高止まりと金利上昇を背景に、中古市場は引き続き堅調な推移が見込まれます。購入を検討している方はスピード感を持って情報収集を、売却を検討している方は適切な戦略で初期の集客を最大化することが成功のポイントかと思われます。

人気の福岡でも「西区で暮らす」という選択は、便利さと自然、都市と自然（海）をバランスよく享受できるというメリットがあります。ぜひ、自分たちのライフスタイルに合った「我が家」を見つけていただければと思います。

 ✅福岡市内の中古マンションのご購入・ご売却を検討されている方は

　下記問合せフォームよりご相談くださいね。

　https://fukuokarealestateagent.com/contact

※価格は2025年9月2日筆者調べ。また多数のオープン資料を参考にさせていただきました。

　筆者独自のリサーチゆえ、事実と異なる場合や多少の誤差はご容赦くださいませ。

海辺の暮らし福岡 [夏休み篇🏝] SUP day　2025年8月某日（日記風）

6:30　起床～朝刊に目を通し、WEB・SNSのチェック、観葉植物に水やり

7:00　朝食（主にうどん）

7:30～コーヒー飲みながら海の見える趣味部屋でCD鑑賞（ボサノバ）

9:00～20分ほど趣味部屋でストレッチ

　　　　窓からSUP朝練の先輩方を見てテンションを上げる笑　

9:50　自宅を出てインフレボードの入ったキャリーケースをゴロゴロ引っ張って

　　　 徒歩5分の海浜公園の艇庫へ

10:00～艇庫着後ボードへ空気注入など出航準備～いざ海へ♪

　　　　主なフィールドは愛宕浜の海～室見川 ※たまに能古島クルージング

12:00　帰航～ボードを洗って帰り支度しながら仲間と情報交換（主にバカ話など）

12:30　帰宅後、海パン・ラッシュガードなど洗濯～シャワー

13:00　自宅ランチ（嫁のパスタ:旨し）後、フリータイム

　　　　趣味部屋でコーヒー（たまにエクレア付き）飲んでレコード鑑賞（主にレゲエ）、

           　読書、昼寝など。たまに窓の外を覗いて先輩たちのウィンドサーフィンを眺める

17:00　近所の公園でプチ洗車（プジョーの古いクルマ）

18:00～シャワー後、LDKの窓から糸島方面のサンセットを眺めつつビール～夕食

　　　　ヨメとTVで野球観戦しながらワーワー（角ハイボール2杯まで）

20:00　食後の食器洗い（担当なので）※二人分なので食洗器なし

20:30～フリータイム　

　　　　レコード鑑賞（主にジャズ）、YouTubeでSUP動画のチェックなど

22:30　ブルーツースSPで音楽鑑賞（レゲエかジャズ）しながら就寝

✅海辺の中古マンションのご購入を検討されている方は

　下記問合せフォームよりご相談くださいね。

　https://fukuokarealestateagent.com/contact

先日「海っぴマンション」のコラムを書いていたら、昔買った洋書のインテリア本「SEASHORE STYLE」が事務所にあったのを思い出して、久しぶりにページをめくってみた。

1977/5/1発刊だが、購入したのは確か1990年代の中頃で、当時小戸公園（福岡市西区）の近くに初めてのマンションを購入した頃だと思う。夫婦二人の2LDK（3DKを設計変更）の狭い間取りだったが、海の近くというロケーションが気に入って、衝動買いした。

越してくるまでは警固（福岡市中央区）のけやき通りに面する賃貸マンションに住んでいたので、天神の勤務地からは少し遠くなったが、オンとオフの切り替えにメリハリがついてよかったと思う。休日の朝は小戸公園まで散歩して、当時公園内で週末だけ開店していた移動ハンバーガー屋さんでテイクアウトしたり、ヨットハーバーの2Fにあったレストランでランチしたりと、ずいぶんとのんびりとした時間を楽しんだ。

越してきてからは、休日の夕方アティックルームのルーフバルコニーで今津湾のサンセットやヨットハーバーを眺めながらビールを飲む、というのが定番になり、毎週酒屋さんから瓶ビールをP箱（20本入り）で届けてもらっていたのが、懐かしい。

（余談：配達してくれていた酒屋のお兄さんがプライベートで乗っていたのが赤のpeugeot205GTIだった。ちょいバブルっぽいけど笑）

その小っちゃな部屋を、海辺の暮らしにふさわしい雰囲気にしようと考え、当時天神のイムズにあった洋書店で「SEASHORE STYLE」を購入したというわけだ。妻と二人で海辺で拾った流木や貝殻を集めては、不細工な飾りものなどをつくっていたと思う。

ページをめくると、青と白、サンドベージュの柔らかな色合いが紙面に広がり、木のぬくもり、ロープや麻、貝殻、ガラス瓶など、自然素材を活かしたインテリアのアイデアがぎっしり。小さなビーチハウスからモダンな海辺の邸宅まで、多彩なスタイルが紹介されていて、どれも心がほっとする空気感をまとっている。ああ、これだな、と改めて思う。

なかでもおススメなのは、手軽にできるDIYのアイデア。我々も参考にした。流木を組んだフォトフレームや、ロープを巻いた椅子、ガラス瓶をリメイクしたランプなど、どこか懐かしく温かみのあるものばかり。ヴィンテージ感のある写真の色合いも味わい深く、たぶん、1970年代の空気をそのまま閉じ込めたような一冊と言ってもいいだろう。

海のそばで暮らしたいが事情が許さない、そんな方はぜひ「SEASHORE STYLE」を手にして暮らしにほんの少し海のエッセンスを添えて、自然体で心地よい空間にしてみませんか。眺めるだけでも癒される、まるで心の避暑地のような存在です。この一冊で、自分だけの“海辺の時間”を感じることができますよ。

「せっかく家を買うなら、新築がいい」「将来のために資産価値を意識して…」そんな声をよく聞きます。でも、背伸びして高額な新築住宅を買い、住宅ローンに追われる生活が、本当に幸せな暮らしなのでしょうか？

もちろん、新築住宅には魅力があります。最新設備にピカピカの内装、保証制度も充実していて安心感もあります。ですが、予算ギリギリ、あるいはそれ以上の金額でローンを組み、「35年間働き続けないといけない」「趣味や旅行に使うお金も時間もない」…そんな毎日では、せっかく手に入れた“マイホーム”も、いつの間にか“マイプレッシャー”に変わってしまうかもしれません。

◎中古住宅という、もうひとつの選択肢

今、多くの人が見直しているのが「中古住宅」という選択です。中古と聞くと「古い」「メンテナンスが不安」といったイメージを持たれがちですが、実際には築浅の良質な物件や、リノベーション済みで新築同様の住まいもたくさんあります。特に都市部では、立地の良い場所にリーズナブルな価格で中古住宅が出回っており、資産価値の面でも十分に魅力があります。

中古住宅の大きなメリットは、「住宅にかけるお金を抑えられる」という点です。新築よりも購入価格が抑えられ、その分、ローンの金額も低くなります。結果、毎月の返済に追われることなく、生活に“余白”が生まれるのです。

◎「余白」がある暮らしは、心を豊かにする

たとえば、家の価格を1,000万円抑えられたとしたら、どう使いますか？

・仕事帰りに気軽に寄れるジムや趣味の教室に通う

・週末に家族で温泉旅行に行く

・お気に入りの家具やインテリアにこだわり、住まいをもっと心地よく整える

・時間のゆとりを活かして、リモートワークや副業に挑戦する

住宅ローンに縛られない暮らしは、ただ経済的な“身軽さ”をもたらすだけではありません。精神的なゆとりをつくり、自分らしいライフスタイルを育てていく土台になるのです。

◎「ちょうどいい」暮らしが、いちばん豊か

住宅購入は人生の大きな買い物です。どうせ買うなら、建てるならと見栄を張ってもしょうがありません。自分にとって「ちょうどいい家」「ちょうどいい価格」を選ぶことが、無理のない、心地よい暮らしにつながります。

無理をして身の丈を超えた広すぎる家に住むよりも、必要な広さで、好きなものに囲まれた空間の方が、よほど豊かで満足度も高くなります。家は“暮らす場所”であって、“人生のゴール”ではありません。

「家を買う＝人生のステータス」ではなく、「家を買う＝暮らしを整える手段」と考えてみませんか？

◎賢い選択で、未来にもっと自由を

今の日本では、空き家問題やストック住宅の活用が社会的なテーマになっています。良質な中古住宅を活かすことは、時代に即した、持続可能な選択でもあります。

さらに、中古住宅を購入して自分好みにリノベーションするという楽しみ方も広がっています。たとえば、間取りを変えてワークスペースをつくったり、自然素材を使ってあたたかみのある空間に仕上げたりと、“家づくり”そのものを楽しむことができるのも中古住宅ならではの魅力です。

◎まとめ：背伸びしない選択が、暮らしの質を高めてくれる

「住宅ローンを返すために働く」ではなく、「自分らしく働きながら、暮らしを楽しむ」そんな生き方を選んでみませんか？

無理して高額な新築を買わなくても、自分らしくいられる家はきっと見つかります。そして、その選択が、毎日の暮らしに“余白”をもたらし、心にゆとりをもたらしてくれるのです。

ムリしないで、「余白のある」暮らしを楽しもう。

不動産エージェントと不動産会社の違いについて、わかりやすく解説します。

1. 不動産エージェントとは？

不動産エージェントは、個人で活動する不動産の専門家で、売主・買主・貸主・借主の代理人として取引をサポートします。日本では「宅地建物取引士」の資格を持ち、不動産会社に所属して働くケースが一般的ですが、近年では独立してフリーランスで活動するエージェントも増えています。アメリカなどの海外では、エージェントは企業に所属せず個人事業主として活動するのが主流です。

2. 不動産会社とは？

不動産会社は、売買や賃貸の仲介、管理業務、新築分譲、リフォームなどを手掛ける法人企業です。大手不動産会社から地域密着型の小規模事業者までさまざまな形態があり、企業として多くの従業員を抱え、組織的に事業を展開しています。

3. 不動産エージェントと不動産会社の主な違い

4. どちらを選ぶべきか？

購入・売却を考えている方

◎柔軟な対応やパーソナライズされたサービスを求めるなら、不動産エージェントがおすすめ。

◎安心感やブランド力を重視するなら、大手不動産会社のサポートを受けるのも良い選択。

エージェントとして働きたい方

◎成果報酬型で自由な働き方を求めるなら、不動産エージェントの道も魅力的。

◎安定した給与と組織のサポートを重視するなら、不動産会社での勤務が向いている。

まとめ

不動産エージェントは個人で柔軟に活動するのに対し、不動産会社は組織的にビジネスを展開します。どちらを選ぶかは、求めるサービスや働き方のスタイル次第です。

✅以上ChatGPTに解説してもらいました😊

　以前、私が苦労して書いたコラムより断然わかりやすい💦