コラム
2026年住宅税制大幅改正。今、中古住宅に注目すべき理由 ― 「新築か中古か」ではなく「どんな住まいを選ぶか」の時代へ。
2026年住宅税制大幅改正 ― 今、中古住宅に注目すべき理由
「新築か中古か」ではなく「どんな住まいを選ぶか」の時代へ。
「家を買うなら、やっぱり新築がいい」そう考える方は、今でも少なくありません。
新しい設備、きれいな内装、最新の性能。新築には確かに大きな魅力があります。
一方で、近年の住宅価格上昇を考えると、「新築」という条件だけにこだわることで、立地や広さを妥協しなければならないケースも増えています。
そこで、改めて注目したいのが中古住宅です。しかも今年2026年、住宅を取り巻く環境が大きく変わりました。
令和8年度税制改正では、住宅ローン減税が5年間延長され、特に省エネ性能の高い既存住宅への支援が大幅に拡充されました。これは、「中古だから税制上不利」というこれまでのイメージを見直すきっかけになる改正です。今回のコラムでは、中古住宅を検討している方にとっては、朗報！ともいえるこの改正の内容を分かりやすく解説します。
2026年、中古住宅の住宅ローン減税が拡充
住宅ローン減税は、住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合、年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税（一部は翌年の住民税）から控除する制度です。2026年からは、入居期限が2030年12月31日まで5年間延長されました。さらに大きなポイントが、省エネ性能の高い中古住宅について、借入限度額が引き上げられ、控除期間が13年間に拡充されたことです。
主な内容を整理すると、次のようになります。
さらに、子育て世帯・若者夫婦世帯には借入限度額の上乗せがあります。例えば、長期優良住宅・低炭素住宅やZEH水準省エネ住宅なら、既存住宅の借入限度額は4,500万円、省エネ基準適合住宅なら3,000万円まで引き上げられます。ちろん、実際の控除額は住宅ローン残高や所得税額などによって異なります。しかし重要なのは、
「中古住宅だから住宅ローン減税が不利」と一括りにはできなくなった
ということです。
もう一つの変化。「40㎡」という選択肢
今回の改正では、住宅ローン減税の床面積要件も緩和されました。既存住宅についても、原則として40㎡以上が対象となります。ただし、合計所得金額1,000万円超の方や、子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ措置を利用する場合は50㎡以上が必要です。これは都市部の住宅選びにとって意味のある変更です。
「広さを優先するのか、それとも立地を優先するのか」。
これまで以上に、ライフスタイルに合わせた選択がしやすくなりました。
「中古＋リフォーム」という選択肢
中古住宅の魅力は、購入して終わりではありません。自分たちの暮らしに合わせてリフォームするという方法があります。
例えば、
・キッチンや浴室を更新する
・内窓を設置して断熱性能を高める
・給湯設備を省エネ型にする
・間取りを変更する
・耐震性能を高める
といったリフォームです。
2026年も、一定の省エネ・耐震・バリアフリー・長期優良住宅化などのリフォームについて、所得税の控除や固定資産税の減額を受けられる制度があります。所得税のリフォーム促進税制は2028年12月31日まで、固定資産税の措置は2031年3月31日まで延長されています。
また、対象となる省エネリフォームについては、「みらいエコ住宅2026事業」による補助制度もあります。住宅の性能や工事内容に応じて、最大100万円の補助が設定されています。
つまり、
中古住宅を購入する
→ 必要な部分をリフォームする
→ 税制や補助制度を活用する
という住まい方が、以前より現実的になっているのです。
福岡市で考える「中古住宅」という選択
ここからが、福岡市で住宅を探す方にとって重要な話になります。福岡市では、新築住宅の価格上昇によって、「予算内で希望する新築物件を探す」ことが以前より難しくなっています。
だからといって、
「中古なら安いだろう」
と短絡的に考えるのも正しくありません。福岡市の中古マンション市場でも、利便性の高いエリアや管理状態の良いマンションには根強い需要があります。つまり、これからの中古住宅選びでは、
「中古だから安い」のではなく、限られた予算をどこに配分するか
という発想がとても重要になります。
例えば4,000万円という予算があるとします。
新築にこだわれば、
「駅から少し離れる」
「専有面積を小さくする」
「希望するエリアを変える」
といった妥協が必要になるかもしれません。
一方、中古住宅なら、
築年数を少し妥協して、立地や広さを優先する
という選択ができます。
例えば、駅から徒歩圏内で、買い物や病院にも近く、管理状態の良い中古マンションを購入し、室内を自分たちの好みにリノベーションする。これは、「中古だから我慢する」という発想ではありません。
自分たちにとって価値の高い部分に、予算を使う
という考え方です。
福岡市では「立地」を買うという考え方も大切
福岡市で住宅を探す場合、建物の築年数だけで判断するのはもったいないと思います。
例えば、
・地下鉄やJRなどへのアクセス
・天神・博多への通勤利便性
・スーパーや病院への距離
・学校や公園
・周辺の街並み
・将来の売却可能性
などです。
築20年、30年のマンションでも、立地が良く、適切に管理され、大規模修繕などが計画的に行われている住宅なら、十分に検討する価値があります。反対に、「築浅だから」という理由だけで、駅から遠く生活利便性も低い住宅を選ぶことが、本当に合理的なのか。ここは冷静に考える必要があります。
住宅の価値は、築年数だけでは決まりません。
中古戸建は「建物＋土地」で考える
中古戸建の場合は、さらに違った見方が必要です。建物だけでなく、土地そのものが資産になるからです。
築年数が古くても、
「土地の立地は良い」
「道路付けに問題がない」
「建て替えが可能」
「必要なリフォームで十分活用できる」
という住宅なら、検討する価値があります。
一方で、古い戸建には耐震性、建物の劣化、再建築の可否、接道状況など、確認すべき事項も多くあります。
だからこそ、
「安いから買う」のではなく、「土地と建物を含めて、その住宅にどんな価値があるのか」を見る
ことが大切です。
2026年は「中古住宅」を見直すタイミング
今回の税制改正で、国の住宅政策も明確になりました。既存住宅を有効活用し、省エネ性能など住宅の質を高めながら、長く使っていく方向です。その結果、これからの住宅購入では、
新築か中古か？！
という二択だけで考える必要はなくなってきました。
大切なのは、
・どこに住みたいのか。
・どれくらいの広さが必要なのか。
・どんな性能が必要なのか。
・将来も価値を保てる住宅なのか。
・そして、無理なく返済できる価格なのか。
ということです。
新築住宅の価格上昇が続く福岡市だからこそ、
「良い立地の中古住宅を購入し、必要なところにお金をかける」
という選択肢には、大きな意味があります。中古住宅は、決して「新築を買えない人のための住宅」ではありません。
むしろ、「自分たちにとって本当に価値のあるものを選ぶための住宅」と考えることができます。
家を買うことは、新しい建物を買うこと、ではなくなりました。
その家で、これからどんな暮らしをしたいのか。
そこから逆算して考えてみる。2026年。新築だけに目を向けるのではなく、一度、中古住宅にも目を向けてみてはいかがでしょうか。
もしかするとそこには、
新築では手が届かなかった「理想の立地」と「理想の暮らし」
が見つかるかもしれません。
私は不動産エージェントとして、物件をご紹介するだけではなく、
「その家を購入したあと、どんな暮らしができるのか？」
という視点をお客様と共有しながら、一緒に考えることを大切にしています。