コラム
『新築マンション購入Q&A編』
８月末、エージェントサイトに、福岡県内で新築マンションを購入しようとしている方からご相談をいただきました。相談はリサーチ等実費がかからなければ基本無料ですので、現状私が知りうる範囲内で回答させていただきました。
今回のコラムは『新築マンション購入Q&A編』です。中古マンションを購入検討の方にも参考にしていただけるのではと思います。
※コラム掲載に関してはご相談者の了解をいただいています。
◎質問１
モデルハウス見学の際に、修繕積立金の予定などを見せて頂くことは可能なのでしょうか？（まだ修繕積立金予定を作成してない可能性もあるとは思いますが）
◎回答１
契約の際の重要な参考資料になりますので、修繕積立金の予定表はありますし、見せてくれます。一般的に、契約してもらうために最初は月額を低く抑えてだんだん引き上げていくというのがパターンです。10～15年周期で長期修繕工事が計画されますが、費用が足りないというケース（建材費、労務費等の高騰等）も最近は頻発しており、管理組合で揉める大きな要因になっています。
◎質問２
修繕積立金は管理組合の管理によって上がる値段も変わってくると思いますが、管理組合に入らなかった場合修繕積立金の管理は任せるしかないということでしょうか？
◎回答２
購入したら全員（区分所有者）管理組合員になります。管理組合に入らないという選択肢はありません。管理費も修繕積立金も、管理会社が集金運用代行しますが、管理組合での合議のもと月額費用の改訂などが行われます。
※経験上、管理費や修繕積立金は安い方がいい、というわけではない、ということです。
◎質問３
頭金を入れた方が良いのでしょうか？これは私の生活スタイルやどのようにしたいか（月々の家賃を抑えたいかなど）で変わってくると思いますので、永田様の個人的な意見で構いませんので教えて頂けると幸いです。
ちなみに何故迷っているかと申しますと最初は頭金入れた方が月々の支払いも抑えれますし、ローンも通りやすいですし、金利優待も受けられる可能性もあるので入れた方が良いかなと思っていたのですが、調べていくうちに今現在、金利が安い為、頭金入れるのと入れないのではそこまで変わらないという事を知り、それなら別の金利の高い金融商品に投資した方が良いという意見もあり、現在迷っている状態です。
◎回答３
〇〇さん（ご相談者）のご年齢、ご家族構成、収入、資産状況、ライフプランによりますので、何とも言えません。一般的に頭金なしでローンを組んで毎月の支払いに余裕があるなら資産運用してもいいでしょうし、頭金を入れて毎月の支払い額を抑えたり、返済期間を短くしたいなら頭金は入れた方がいいでしょう。
※人生三大資金もお忘れなく↓私のコラムですが。。
https://fukuokarealestateagent.com/diary/88698
↑追記：と、ここで自分の書いたコラムをさりげなくアピール（笑）。
◎質問４
『〇〇〇〇〇（購入予定物件）』を購入して将来売却しようと思った場合値段が結構下がると思いますでしょうか？
（マンション情報として 最寄駅：徒歩数分 最寄小学校：徒歩数分 最寄総合病院：徒歩数分 最寄スーパー：なし）※物件が特定できないようにあえて「数分」としています。
これもマンションの作りや管理状況にやって変わってくると思いますのでいま現在の状況で永田様の意見を教えて頂けると幸いです。
◎回答４
はっきり言って、わかりません。「モノ」は買ったとたん「中古」になり、経年でどんどん値下がりしていきます。どのタイミングで売却されるかでしょうが、土地の価格は「公示地価」を参考にされると下落率（上昇率）がざっくりわかります。人口減少の局面で不動産価格は三極化（価格維持もしくは上昇、なだらかに下落、価値ゼロもしくはマイナス）するといわれていますが、まずは○○市（購入予定物件の行政）の『〇○○〇○○（購入予定物件）』のエリアの地価がどうなるのかでしょう。またマンションの資産価値は立地によるところが大きいので、駅近は有利だと思います。建物の資産価値は、仕様やグレードによって多少は評価されるでしょうが、大きく左右されるのは管理状況です。購入者が管理（資産価値）に関しての認識が高いか、管理会社が優秀かどうかによって違ってきます。
◎質問５
「〇〇〇〇〇（購入予定物件）」が建つマンションの周辺の将来どのようになるか知るためにおすすめの調べ方などあったりしますでしょうか？
◎回答５
行政の都市計画等を調べたらざっくりわかります。〇〇市（購入予定物件の行政）のHPに載っているはずです。しかし、表に出ていない民間の開発計画までは把握できないですね。近々の計画は建築確認申請等を調べればわかりますが、水面下の動きは地元の不動産屋さんにしかわからないと思います。フィールドワークで物件周辺の不動産屋さんを訪ねてリサーチする、という手もありますが現実的ではないでしょう。
◎質問6
マンション買うにあたり必ず調べておいた方がいい事はありますか？
◎回答６
マンション購入で何を重視するかによります。建物そのものか、現在の立地か、将来性（開発等）か、教育環境か、周辺環境か、災害（ハザードマップ）か。全部調べた方がいいでしょうが、ドンピシャ100％希望を叶える物件は存在しないと思います。
なので、そもそもどんな暮らしをしたいのかを家族間で共有することが一番大切だと思います。取捨選択の結果が「購入」に繋がるわけですから、マンションにしろ戸建にしろ、「住まいは今日明日将来家族の生活の場」である、という大前提がありますので、資産価値を追い求めることに重きを置きすぎると、本末転倒になりかねません。
以上、私感もありますので、ご参考程度になさってください😊
と、ご相談者が資産価値をとても気にされていたので、以上のように回答させていただいたきました。
ここからは総括ですが、マイホームを購入する時には、大きく２つの視点があると思います。ひとつは、経済合理性。ご相談者が気にされていた「資産価値」という視点です。そしてもうひとつは、その住まいで「暮らしの夢」が実現するかどうかです。「このエリアに住みたい！」「こんなライフスタイルを実現したい！」という「暮らしの夢」と「経済合理性」をどうバランスさせるかです。人それぞれでしょうが、できれば新築も中古も、マンション（戸建ても同じ）を探し始める前に、自身や家族がどんな暮らしがしたいのか、住まいに何を求めるのかを、ご家族と一緒にじっくり考えてみていただければと思います。