コラム
実際中古マンションはいくらで売れるの？
よく「売却マンション募集！」とか「無料査定！」という不動産会社のチラシがポスティングされていますが、今売るつもりがなくても、チラっと「今住んでるマンション、実際いくらくらいで売れるのかな？」と思った方も多いのではないでしょうか。ちなみに不動産会社（エージェント）に「査定」を依頼する場合、どのような根拠で査定価格が出てくるのか少し紹介します。
◎査定価格とは
不動産売買の取引では法的にも適正な契約の下、売買価格が売主・買主双方が納得するものであることが第一です。不動産にはいわゆる「定価」と言われるものがありません。しかし売買をする上で市場流通的に「適正な価格」があるはずです。その「適正価格でスムーズに売却すること」こそ不動産売買に一番求められることなのです。しかし、適正価格が分からず相場より安く売ってしまったり、逆に高い価格のためになかなか売却できないなどの失敗例もあるようです。不動産取引を成功させるためにも、相場感を掴んでおくことはとても大事で、査定価格に対しての不動産会社（エージェント）の査定根拠※はきちんと確認しておきたいところです。
※宅地建物取引業法では“価格提示の際にはその根拠を明らかにしなければならない”ことになっています。
（同法34条の2第2項 http://www.tokagekyo.net/echo_t3/gyouhou-34-2.html ）
◎不動産売買の４つの価格とは
①希望価格
売主の「これくらいで売れたらうれしいな」的な価格。だいたい相場より高めになることが多い。
②査定（助言）価格
不動産会社（エージェント）が相場感や現地調査等を元に算出した価格。算出の方法としては取引事例比較法が一般的。結局この価格で売れることが多い。※中には売買契約を取りたいがために相場を無視した「高額査定」をする不動産会社もあると聞きますので、複数社に査定依頼した方が賢明です。
③売出価格
売主の希望価格と不動産会社（エージェント）の査定（助言）価格をすり合わせ、価格を再設定し媒介契約を結び不動産を売り出す価格。
④成約価格
売主と買主との条件が折り合い売買契約が成立した時の価格。
※売出価格から成約価格に至るまでには、売主（高く売りたい）買主（安く買いたい）双方の条件の調整を不動産会社（エージェント）が行い、双方が歩み寄りながら契約まで話を進めることになります。
◎実際の成約事例を見てみよう
ちなみにレインズ（指定流通機構）で昨年2023年に成約になった中古マンションのデータを調べてみました。
事例：福岡市西区愛宕浜2丁目 2023年成約マンション（15戸）データより独自作成
築年数 戸数 平均成約価格 平均成約坪単価 平均専有面積 平均間取り
1995年（築29年）1戸 3,890万円 125.3万円 102.63㎡ 4SLDK
1996年（築28年）4戸 2,495万円 109.25万円 75.24㎡ 3LDK
1997年（築27年）5戸 2,900万円 115.8万円 82.42㎡ 3LDK
2006年（築18年）5戸 4,132万円 142.58万円 97.17㎡ 3～4LDK
※レインズに掲載されていない物件もあると思いますが、ざっくりご参考ください。
いかがでしょうか？意外と高いな、と思われましたか？安いと思われましたか？リフォーム物件かまたは階高や角部屋等戸別で多少の価格差はあるにせよ、だいたい相場感はお分かりだと思います。1990年代中頃にマンションを買って30年ローンを組んだ方ならそろそろ完済する時期ですよね。場合によっては繰り上げ返済してローン残債はないよー、という方もいらっしゃるでしょう。定年退職前後になると、終の棲家として住み続けるか、買い替えして第2の人生に踏み出すか等々、思い悩まれる方もいらっしゃるでしょう。
SHERPA不動産エージェントでは、売却しようかどうかお悩みの方のご相談も承っております。どうぞご遠慮なくお問合せください。とりあえず査定のみのご相談でもOKです。
◎お問合せ https://fukuokarealestateagent.com/contact
※買取やリバースモーゲージの場合は、仲介の査定価格を下回るケースがほとんどですが、売却を急ぎたい、事情があってまとまった資金が必要という方は検討されてもいいかもしれません。