コラム
実際中古マンションはいくらで売れるの？
よく「売却マンション募集！」とか「無料査定！」という不動産会社のチラシがポスティングされていますが、今売るつもりがなくても、チラっと「今住んでるマンション、実際いくらくらいで売れるのかな？」と思った方も多いのではないでしょうか。ちなみに不動産会社（エージェント）に「査定」を依頼する場合、どのような根拠で査定価格が出てくるのか少し紹介します。
◎査定価格とは
不動産売買の取引では法的にも適正な契約の下、売買価格が売主・買主双方が納得するものであることが第一です。不動産にはいわゆる「定価」と言われるものがありません。しかし売買をする上で市場流通的に「適正な価格」があるはずです。その「適正価格でスムーズに売却すること」こそ不動産売買に一番求められることなのです。しかし、適正価格が分からず相場より安く売ってしまったり、逆に高い価格のためになかなか売却できないなどの失敗例もあるようです。不動産取引を成功させるためにも、相場感を掴んでおくことはとても大事で、査定価格に対しての不動産会社（エージェント）の査定根拠※はきちんと確認しておきたいところです。
※宅地建物取引業法では“価格提示の際にはその根拠を明らかにしなければならない”ことになっています。
（同法34条の2第2項 http://www.tokagekyo.net/echo_t3/gyouhou-34-2.html ）
◎不動産売買の４つの価格とは
①希望価格
売主の「これくらいで売れたらうれしいな」的な価格。だいたい相場より高めになることが多い。
②査定（助言）価格
不動産会社（エージェント）が相場感や現地調査等を元に算出した価格。算出の方法としては取引事例比較法が一般的。結局この価格で売れることが多い。※中には売買契約を取りたいがために相場を無視した「高額査定」をする不動産会社もあると聞きますので、複数社に査定依頼した方が賢明です。
③売出価格
売主の希望価格と不動産会社（エージェント）の査定（助言）価格をすり合わせ、価格を再設定し媒介契約を結び不動産を売り出す価格。
④成約価格
売主と買主との条件が折り合い売買契約が成立した時の価格。
※売出価格から成約価格に至るまでには、売主（高く売りたい）買主（安く買いたい）双方の条件の調整を不動産会社（エージェント）が行い、双方が歩み寄りながら契約まで話を進めることになります。
◎実際の成約事例を見てみよう
ちなみにレインズ（指定流通機構）で昨年2023年に成約になった中古マンションのデータを調べてみました。
事例：福岡市西区愛宕浜2丁目 2023年成約マンション（15戸）データより独自作成
築年数 戸数 平均成約価格 平均成約坪単価 平均専有面積 平均間取り
1995年（築29年）1戸 3,890万円 125.3万円 102.63㎡ 4SLDK
1996年（築28年）4戸 2,495万円 109.25万円 75.24㎡ 3LDK
1997年（築27年）5戸 2,900万円 115.8万円 82.42㎡ 3LDK
2006年（築18年）5戸 4,132万円 142.58万円 97.17㎡ 3～4LDK
※レインズに掲載されていない物件もあると思いますが、ざっくりご参考ください。
いかがでしょうか？意外と高いな、と思われましたか？安いと思われましたか？リフォーム物件かまたは階高や角部屋等戸別で多少の価格差はあるにせよ、だいたい相場感はお分かりだと思います。1990年代中頃にマンションを買って30年ローンを組んだ方ならそろそろ完済する時期ですよね。場合によっては繰り上げ返済してローン残債はないよー、という方もいらっしゃるでしょう。定年退職前後になると、終の棲家として住み続けるか、買い替えして第2の人生に踏み出すか等々、思い悩まれる方もいらっしゃるでしょう。
SHERPA不動産エージェントでは、売却しようかどうかお悩みの方のご相談も承っております。どうぞご遠慮なくお問合せください。とりあえず査定のみのご相談でもOKです。
◎お問合せ https://fukuokarealestateagent.com/contact
※買取やリバースモーゲージの場合は、仲介の査定価格を下回るケースがほとんどですが、売却を急ぎたい、事情があってまとまった資金が必要という方は検討されてもいいかもしれません。
住みたい街選びのポイント
2024年日本は甚大な災害や事故で年明けを迎えました。被災された皆様方には心よりお見舞い申し上げますと共に、亡くなられた方のご冥福をお祈りいたします。人智を尽くして早期の復興と事故防止対策が講じられることを切に願います。
さて、皆さまお正月はいかが過ごされたでしょうか？実家や祖父母の家でゆっくり過ごされた方も多いでしょう。この春から新入学、進級、就職、結婚等々、新しい人生に踏み出すにあたって、親兄弟や親族からいろんなアドバイスを受けた方もいらっしゃるのでは。
そこで今年最初のコラムは“福岡の不動産・住まいエージェントが考える「住みたい街選びのポイント」”についてです。
「住みたい街＝憧れのエリア」と思われる方が多いと思いますが、まずは、ただ「憧れ」だけで選んでいいのか、ということです。家族構成やライフスタイル、世帯年収や世代によって重視することは異なると思いますので、今回は住みたい街を選ぶ時に必ずチェックしておきたい6つの基本ポイントをご紹介します。
①「交通の利便性」
通勤や通学に欠かせない公共交通機関ですが、駅近か？ということだけでなく、時間帯ごとの本数や始発、終電、乗り換えなど、車通勤でしたら勤務先までのルートや混雑の具合などもぜひチェックしておきたいところです。どんなに憧れの街でも、通勤・通学に苦労するところには無理して住まない方が賢明ですし、毎日のことですから交通の利便性はいいに越したことはありません。セカンドハウスや別荘として憧れの街に住む、というのはアリかもしれませんが。
②「生活利便性」
コンビニやスーパー、商店街、飲食店、役所や病院、銀行などが近所にあるか、また店休日や営業時間などもチェックしておきましょう。個人的には、近所に焼き鳥屋さんか居酒屋さんがあったら嬉しいです。新興の住宅地では住宅とバス停以外何もない！というところもありますからね。ココ、お父さんにとっては大事なポイントです。最近はママ会も盛んなようなので、お母さんにとっても大切なことかもしれません。
③「住まいの快適性」
交通利便性や生活利便性に優れている場所は、別の面からみると、人の話し声や車の音などが気になることがありますし、高い建物が隣接している場合は、日当たりや風通しに難があることもあります。また、これは意外な感じがするかもしれませんが、「なんとなくこの街いい感じかも」とピンとくる第一印象も、実は大事なんです。「住む場所との相性の良し悪し」も住み心地に少なからず影響を与えますから、気に掛けておくと、より快適に暮らせる場所にめぐり合う可能性が高まるかもしれません。自分や家族と街の雰囲気が合っているというのも大事なポイントなのです。
④「街の安全性」
犯罪の発生率の問題だけでなく、商店街や住宅地の街灯など夜間でも心配せずに歩ける環境かなどもチェックしておきたいところ。そして地震や水害などの自然災害に対しての安全性も忘れてはいけません。以前このブログでも書きましたが、行政のハザードマップなどで事前に確認できますので、ぜひチェックしてみてください。長くその場所で生活するのですから、安全性はとても重要なポイントになります。住んでしまったらそう簡単には引っ越せないですからね。
⑤「子育てしやすい環境」
子育て世代の最大の関心事といえば、子育てしやすい環境かどうかということ。保育園や幼稚園の託児施設が充実しているか、子どもを安心して遊ばせることのできる公園はあるか、は必須のチェックポイントですが、小学校や中学校の校区も確認した方がいいでしょう。教育熱心な方なら、とても気になるところだと思います。私の知り合いでも、校区を選んで引っ越した家族がいました（お父さん、お母さん、大変なんです）。
⑥「将来性や資産性」
エリアによっては、購入時から資産価値が大きく下がってしまう場合もあります。周辺の家賃や中古住宅の価格相場などはネットでも調べられるので、チェックしておいた方がいいでしょう。何らかの理由で引っ越して売却したりするときに資産価値が下がらないことは重要です。資産性が高ければ、例えば売却せずに賃貸に出して、収益物件として活用することもできます。また、周辺の再開発や宅地開発によって資産価値も上がったりすることもありますので、自治体のホームページなどでチェックしておくとよいでしょう。
以上が街選びでチェックしておきたい6つの基本ポイントです。
単なる憧れのエリアということだけじゃなくて、自分の目でしっかりリサーチ・確認して、街に関するいろんな情報をチェックすることが住みたい街選びのコツといえるでしょう。
補足ですが、福岡市及び近郊で一般的に人気のエリアをあげるなら、ビッグターミナル駅の博多駅エリアや天神駅エリア、地下鉄天神駅までのアクセスも良い大濠公園駅・西新駅・藤崎駅エリア、西鉄大牟田線の特急の停車駅で都心へのアクセスも良い大橋駅エリアあたり、でしょうか。再開発された六本松や千早はファミリー層に、天神に程近い薬院エリアは若い人に人気のようです。街に何を求めるかにもよりますが、上記のエリアは確かにそれぞれに魅力的な街だと思います。
ちなみに、子育てエリアが多く存在するというのも福岡のいいところで、福岡市は政令指定都市の中で10代・20代の若い世代の割合が最も高く（22.08％※令和2年国勢調査より福岡市データ作成）、子育て世代に寄り添った支援やサービスが充実しています。例えば、博物館や図書館などの教育施設が整っていたり、地下鉄車両にベビーカーや車いすの優先スペースが表示されたのも福岡が全国初なんです。
特に子育て世帯には、市内では姪浜・六本松・香椎浜、郊外だと春日市・大野城市などが人気です。福岡はコンパクトシティながら世帯構成やライフスタイルによって住むエリアを選べるというのも、住みやすさのポテンシャルがそもそも高いということでしょう。
ざっくりまとめると、福岡は全国でも住みやすい街として人気ですし、福岡市内及び近郊でしたらどこに住んでも「住めば都」と言えるのではないでしょうか。福岡、よいとこ！
※今回のコラムに取り上げたエリアは、個人的な独断も含みます。ご了承ください。