コラム

2024-03-07 08:43:00

実家の相続登記って、すぐにしないといけないの?

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「うちは兄弟姉妹仲がいいし、実家以外財産はないから相続は問題ない」と考えてらっしゃる方も多いと思いますが、想定外のことが起こることも多いのが、相続です。兄弟姉妹であっても親に対するそれまでの接し方や、親の介護を誰がしたか等々、個々の思いや感情が入り乱れてまとまるのもまとまらないのが「相続」とも言えます。

ご存じの方もいらっしゃると思いますが、今年(2024年)4月から、相続不動産の登記申請義務化が始まります。「正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料」の適用対象となります。

相続が発生したら、様々な手続きが必要になりますが、特に不動産を相続するにあたっては、どのような手続きをしたらよいかよく分からない、という方も多いかもしれません。

不動産の相続は、実家など親が所有する不動産があれば誰しも経験することになります。不動産以外の財産があまりないような相続のケースでも、その不動産をめぐって兄弟姉妹で「争族」になってしまうことも多々あるようです。

実家など不動産を相続する可能性がある場合は、「争族」にならないよう、不動産の相続手続きについてあらかじめ理解しておくことをお勧めします。

このコラムでは、不動産を相続する流れや方法のほか、相続登記にかかる費用、必要書類などについて解説します。

 

もくじ

1.相続登記義務化の注意点 

2.不動産を相続するまでの流れ

3.相続税の計算式

4.不動産を相続する方法

5.不動産を相続する際の評価方法

6.相続登記にかかる費用

 

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されるにあたって、「実家を相続したがまだ相続登記をしていない」という方が多いと聞きます。まずは、相続登記義務化の注意点から相続と相続登記について解説していきます。

 

1.相続登記義務化の注意点

相続不動産の登記義務化とは、「相続を知ってから3年以内に申請が義務化」になるということですが、以下がポイントとなります。

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上記のポイントで気になるのは「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知る」ということが具体的にどんな状態なのか?ですが、ちょっとよくわかりませんよね。例えば、以下のようなときは、はたして相続登記義務が発生するのでしょうか?

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なお、遺産分割協議がまとまらず期限内に登記申請できないときは、2024年4月1日から施行される「相続人申告登記」の申し出を法務局に行うことで、過料の対象ではなくなります。この制度は、従来の相続登記手続きよりも簡単(提出書類が少なく相続人のうち1人だけでも手続き可能)で、費用も安く手軽なものになっています。遺産分割協議が決まらないようであれば申請を検討しましょう。

◎制度変更前の相続も義務化の対象

2024年4月1日より以前に相続が開始している場合も、3年の猶予期間がありますが、義務化の対象となります。相続財産の中に実家などの不動産がある場合は、早めに遺産分割協議と登記の申請をした方がよいでしょう。

◎相続登記義務化の注意点 

また、特に注意したいのは、既に相続が発生しているものの、「財産は実家しかないので相続登記をせずにとりあえすそのままにしている」ケースです。実家を相続してもすぐに売却するわけではなければ、遺産分割の話し合いや相続登記を行わないケースは数多くあります。私の妻の実家の相続の場合もこのケースでした。相続が発生したという認識すらなく、長男が実家を継ぐであろう、というあいまいなままでした。相続人間でどのように実家を分けるかを口頭で決めていることもありますが、特に法定相続分通りではない分け方だった場合、相続登記にあたっては遺産分割協議書を作成する必要があるため、いざ書面化する際に、口頭で約束していた内容に納得できないと相続人間で揉め事(争族)になるケースもあるようです。

このような揉め事を避けるためにも、相続人間で合意した内容で遺産分割協議書を作成しておく必要があります。相続登記までの期限が3年というのは、長いようで短いもの。あっという間に時は経ちます。早めに相続人間で協議を行い、早期にそれを書面化することが重要です。

相続登記の申請や遺産分割協議書の作成はご自身でもできますが、専門的な知識やノウハウが必要な面もありますので、少しでも不安があれば司法書士に相談するとよいでしょう。

 

2.不動産を相続するまでの流れ

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 それではここからは、相続が発生してから相続税の申告・納付までの流れを紹介します。

①遺言書を確認する

相続が発生※したら、最初にすることは遺言書を探すことです。亡くなった方が遺言書を書いていたということを知っていて、それがどこにあるか事前に知っていれば問題ありませんが、分からなければまずは探さないといけません。遺言書があれば、基本的には遺言書に記載されている内容に従って相続が行なわれます。遺言書がない場合は、相続人間で遺産分割協議を行い、協議書を作成してから登記することになります。なお、遺産分割協議後に遺言書が見つかったら、遺言書があればその内容が優先されます。

※相続が発生するとは、相続が開始した日のことで、死亡診断書などに記載された死亡日のこと。 一般的には「相続発生日=相続開始日=死亡日」とされています。死亡届を役所に提出すると、被相続人の戸籍(除籍)謄本に死亡日が記載されます。

②相続人を確定させる

遺言書があるかどうか確認しながら、できるだけ早く相続人を確定させてください。誰が相続人かを特定するためには、被相続人(亡くなった方)が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本を取り寄せて調査します。新たな相続人が後から発覚した場合、基本的には遺産分割協議のやり直しが必要になるため、しっかり調査しましょう。(私も、妻の実家の相続登記の際は、妻の兄弟も知らない相続人が発覚して結構大変でした)

③財産を特定して財産目録を作成する

相続人を確定させる作業と同時進行で、被相続人の財産を特定して財産目録を作成します。相続財産に不動産があるかどうかは、市区町村から届く固定資産税の課税明細書を確認しましょう。さらに、課税明細書を発行した市区町村の役所にて「名寄帳」の写しを取得すれば、その市区町村で被相続人が所有する不動産の情報を一覧で確認できます。

課税明細書がなければ、所有する不動産があると思われる市区町村で「名寄帳」を調査することになります。

④遺産分割協議を行う

遺言書があれば原則として遺言書に従って相続しますが、遺言書がない場合には相続人全員で遺産分割協議を行います。遺産分割協議で分割内容の合意が相続人全員から得られたら、不動産他の財産を誰がどのように相続するかを記載する遺産分割協議書を作成します。

⑤相続財産の名義変更(不動産の相続登記)

不動産を相続する際には、相続登記をすることで被相続人から相続人に名義が変更されます。相続登記には、登記事項証明書など書類がいくつか必要になりますので、事前に準備しておきましょう。

⑥相続税の申告・納付

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相続税の申告・納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヵ月以内となっています。期限内に申告・納付できなければ、相続税に関する特例が適用されなかったり、無申告加算税や延滞税がかかりますので、要注意です。

 

3.相続税の計算式

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不動産や預貯金、現金、株式など相続の対象となる財産をすべて洗い出します。相続税の対象とならないお墓や生命保険金・死亡退職金の一定部分などの非課税財産は除きます。さらに、被相続人の借金・未払い金・葬式費用等を差し引きます。

相続開始前3年以内の贈与財産(※)および相続時精算課税制度の対象となった贈与財産がある場合は加算します。

①課税の対象となる遺産額を計算する

相続税の計算の対象となる金額(課税価格)は以下のように計算します。

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 ※みなし相続財産とは、相続もしくは遺贈(遺言書による贈与)によって受け取る財産ではなく、被相続人(亡くなった方)の死亡をきっかけに受け取る財産のこと。 被相続人が持っていた財産ではなく、死亡後に相続人が受け取る「生命保険金」や「死亡退職金」などが税法上のみなし相続財産に当てはまります。

※暦年課税について

2024年1月1日の贈与から、暦年課税において贈与を受けた財産を相続財産に加算する期間が相続の開始前3年間から7年間に延長されました。なお、延長された4年間に受けた贈与のうち総額100万円までは相続財産に加算されません。

なお、2023年12月31日までに贈与を受けた財産の相続財産に加算する期間は相続開始前3年間であり、相続財産に加算されない総額100万円の適用はありません。

 

②基礎控除額を計算する

次に基礎控除額を計算します。基礎控除額の計算式は次のとおりです。

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<基礎控除額の計算式>

相続税の基礎控除とは、「被相続人(亡くなった人)が遺した財産のうち、一定の金額までは相続税がかからない=控除される」という控除です。遺産の総額のうち、「一定の金額」つまり、基礎控除額を超えた財産にのみ相続税が課税されます。

基礎控除額には計算式があり、算出した結果、遺産総額が基礎控除額以下となった場合は、相続税の申告納税義務はありません。

相続税の基礎控除」は相続人にとっては非常に重要なものですので、基礎控除の計算式についてはきちんと把握しておきましょう。

 

4.不動産を相続する方法

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不動産を相続する方法は、大きく4つに分けられます。これらの方法について具体的に解説します。

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5.不動産を相続する際の評価方法

不動産を相続する際には、不動産の評価額を確認する必要があります。相続税申告の不動産評価額は、購入時の価格や建築費用ではなく時価で計算します。しかし、相続税などの申告にあたり、土地などについて時価を把握することは容易でないことから、相続税などの申告を容易にして課税の公平を図る観点から、国税局(所)では 毎年、全国の民有地について、土地などの評価額の基準となる路線価および評価倍率を定めて公開しています。不動産評価額の基準となるのは、土地であれば基本的には路線価で、家屋であれば固定資産税評価額です。

また、居住用の区分所有財産(一室の区分所有権等 )については、令和5年10月6日に「居住用の区分所有財産の評価について(法令解釈通達)」が国税庁より発信され、令和6年1月1日以降の相続・遺贈・贈与(以下、相続等)によって取得した居住用区分所有財産(いわゆる分譲マンション)に適用され相続税評価が変更となりました。

 

6.相続登記にかかる費用

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不動産を相続する際には、相続税以外にも以下のような相続登記に関する費用がかかります。

・登録免許税

相続登記には、登録免許税を支払う必要があります。相続登記での登録免許税額は、固定資産税評価額の下3桁を切り捨て、それに税率の0.4%を掛けて算出した金額です。算出した金額の下2桁は切り捨てます。

・登記事項証明書などに関する費用

相続登記には、登記事項証明書や戸籍謄本、住民票などの書類を取得する費用や、書類を法務局へ送付するための郵送費なども必要になります。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか?不動産の相続は、実家など親が所有する不動産があれば誰しも経験することになります。不動産以外の財産があまりないような相続のケースでも、その不動産をめぐって上述したように兄弟姉妹で「争族」になってしまうことも多々あるようです。

みなさんの親御さんは、兄弟姉妹が「争族」になることは決して望んでいないはずです。まずは、親御さんの笑顔を思い出しながら、ざっくばらんに相続のことを話し合うことから始めたらいかがでしょうか?親御さんも優しく見守ってくれていますよ。

 

◎相続不動産のご相談・売却依頼はSHERPA不動産エージェントへ

お問い合わせ https://fukuokarealestateagent.com/contact

<参考>

法務省ホームページ「不動産を相続した方へ ~相続登記・遺産分割を進めましょう~」

・不動産を相続したり、相続に関する手続を検討している方に向けて、相続登記や遺産分割に関する情報や手続を分かりやすく解説しています。

https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00435.html

 

※本コラムの情報は、記事の公開日または更新日時点での情報であり、その正確性、完全性、最新性等掲載内容を保証するものではありません。税務や法律に関わる個別、具体的なご対応には必ず税理士・司法書士・弁護士等の専門家にご相談ください。

 

2024-03-01 10:54:00

中古マンションの購入って、住宅ローンは組めるの?

 

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中古マンションの購入を考えているんだけど、新築と同じように住宅ローンって組めるの?

住宅ローン控除の対象になるのかな?と疑問を抱いている方、いらっしゃいませんか。

福岡でも新築マンションの価格が高騰している現在、中古マンションの人気が高まっています。一方で、中古マンションの購入の際の住宅ローンについて、不安や疑問を感じている方も少なくないようです。

このコラムでは、中古マンションで住宅ローンを組む場合の注意点や、住宅ローン控除の利用条件、ローンが通りにくい物件などについて解説いたします。

 

目次

1.中古マンション購入でも住宅ローンは組める

2.借入金額や返済期間に制限があるケースも

・フラット35は耐震評価基準を満たす必要あり

3.住宅ローンが通りにくい物件もある

・旧耐震基準の建物

・再建築不可の物件

・借地権付きの物件

4.「住宅ローン控除」も要件を満たせば使える

 

1.中古マンション購入でも住宅ローンは組める

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ズバリ結論から言いますと、中古マンションの購入でも、新築と同様住宅ローンを借りることができます。どこの金融機関でも原則的に中古と新築の区別は設けておらず、新築と同じように住宅ローンを組むことができます。

また諸費用やリフォーム・リノベーションの工事費用も、金利の低い住宅ローンに含めて、まとめて借入が可能な金融機関が増えてきました。中古マンションを購入して、リフォームやリノベーションをする人が増えてきているということでしょうね。

ただし、ローン審査においては中古物件特有の注意点もありますので、後ほどチェックします。

 

2.借入金額や返済期間に制限があるケースも

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中古マンション、特に「建築して年数が経つマンション」いわゆる「築古マンション」は担保評価額が低いとされ、借入可能額が低くなる傾向があります。

金融機関が住宅ローンの審査する基準は、①借入する人の年収や勤続年数などの属性と②物件の担保価値です。

担保価値とは、借り手(債務者)がもしローンの返済ができなくなった場合、物件を売却することで貸したお金を全額回収ができるか?という価値のことをいいます。

築古マンションの場合は回収しきれないリスクがあるため、融資額を抑えるケースがあります。また返済期間については、築古マンションは建物の耐久性の点から、新築より短く設定する金融機関もあります。

備考:リフォームやリノベーションをする場合

このところ新築マンションが高くなりすぎて、中古マンションを買ってリフォームやリノベーションをして住みたいと希望する人も多くなってきていますが、その場合は、リフォームローンを借りるより、リフォームやリノベーションの費用も含めて住宅ローンを借りた方が、金利を低く抑えることができます。

住宅ローンの審査基準は金融機関ごとに違いがありますので、まずは不動産エージェントや不動産会社などに相談してみましょう。

なお、借りられる金額については、下記(フラット35)のサイトでもシミュレーションができますので、気になる方はチェックしてみてください。

https://loan.mamoris.jp/

備考:フラット35とは

フラット35は、住宅金融支援機構と提携した民間の金融機関で利用できる長期固定金利の住宅ローンです。低金利で保証料や保証人が要らないなどのメリットがあります。

 

3.住宅ローンが通りにくい物件もある

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金融機関が住宅ローンの審査を通す重要なポイントは、前述しましたが物件の担保価値にあります。次のような物件は、融資した資金を回収するのは難しいと判断されることから、住宅ローンの審査は通りにくいといえるでしょう。

・旧耐震基準の建物

1981年6月1日以前に建設されたマンションは旧耐震基準に基づいており、住宅ローンの審査の際は大きなマイナス要因になります。

旧耐震基準の建物の担保評価額は低くなりやすく、売却価格を割り込む担保割れの状態では、担保評価額までしか借りられません。

ただしフラット35の適合証明書を取得できればローンを組むことが可能です。

・再建築不可の物件

再建築不可の物件は、火事や地震などで住宅が消失したときは、新しく建物を建てることができません。そのため、もしローンを組んでそのような住宅を購入した場合は、消失した住宅のローンの返済と新居の家賃負担で、経済的に生活に支障がでてくる可能性が大きくなります。

そのような大きなリスクのある物件に対して、金融機関が融資を行うことはまずありません。

また、建ぺい率や接道義務など、建築基準法の基準を満たしていない再建築不可の物件は、住宅ローンは通らないと考えておいた方がよいでしょう。

・借地権付きの物件

借地権付きの物件とは、他人の土地を借りて住宅を建てている物件のことをいいます。借地権付きの物件で、土地を担保に住宅ローンを借りる場合には、土地提供者の許可を得る必要があります。(賃借権は抵当権を設定する際に自主承諾書が必要。地上権の場合は承諾なく抵当権の設定ができる)

住宅ローンを借りた人が返済ができなくなった場合に、金融機関は物件を競売にかけて返済に充てます。しかし借地権付きの物件は担保価値が低く、売却できない、もしくは安価でしか売れないことがあります。

このように借地権の物件を住宅ローンを利用して購入することは難しいため、まずは金融機関にローンを組めるかどうか相談する必要があります。

 

4.「住宅ローン控除」も要件を満たせば使える

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「中古マンションは住宅ローン控除が使えない」と思っている人が多いのではないでしょうか。しかし、下記のような一定の要件を満たせば使うことが可能です。

<中古住宅取得における住宅ローン控除要件>

・自らが居住するための住宅であること

・床面積50㎡以上で、そのうちの1/2以上が居住用であること

・住宅ローンの借入期間が10年以上であること

・合計所得金額が2000万円以下であること

・引渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に入居していること

・併用不可の特例を受けていないこと 

・原則的に「昭和57年以降に建築された新耐震基準適合住宅」であること。

(満たせない場合でも耐震基準適合証明を受けていればOK)

備考:住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合、各年の借入残高の0.7%を10年にわたって所得税または住民税から控除される制度。ただし、中古住宅の取得に関しては上記のような控除要件があります。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか?中古マンションでも住宅ローンは組めますし、住宅控除も要件を満たせば受けられます。

新築にこだわりがなければ、手が届いて無理のない住宅ローンが組める中古マンションの購入を前向きに検討されたらいかがでしょう。

中古マンションの購入を検討される際は、宅建士エージェントにぜひご相談ください。ご希望のお住まいを提案させていただきます。

https://fukuokarealestateagent.com/contact

 

2024-02-20 09:12:00

ボーっと見てたら、チコちゃんに叱られる!? 中古住宅の見学前の準備と見学のポイント

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マンションや戸建ての中古住宅を購入する際、ネットなどで気になる物件を見つけたら、まずは不動産会社(エージェント)に連絡して内見(実邸の見学)をすることになります。この内見のやり方次第で中古住宅の購入に成功するか後悔するかが決まってくる、ってご存知でしたでしょうか?

内見は、ただ漫然と住宅を見るのではなく、実際にそこに住んだ時のことを想像して、希望する暮らしが実現できそうかを判断するための貴重な機会です。見落としや勘違いなどがないよう、内見時の限られた時間で必要にして十分な情報を得なければなりません。

よく物事の成功のカギは「段取り」だと言われるように、この大事な住まい探しの一歩を踏み出す前には、しっかりと「段取り=事前準備」をしておくことが大切です。自分や家族の希望に合った住まいのチェックポイントを書き出したり、売主や不動産会社(エージェント)への質問リストを作成したり、用意できる頭金や毎月の支払可能額の把握、また住宅ローンの事前審査などについて理解をしておくなど、内見に出かける前に必ず確認しておきたいいくつかの大事なポイントがあります。

このコラムでは、理想の住まいを手に入れるために、宅建士エージェント的に見た「中古住宅の内見を成功に導く」ための事前準備情報をご案内します。

 

◎目次 

①中古住宅内見前の事前準備

②中古住宅内見のポイント

③持参すべき持ち物とは

④ローンの事前審査と総コストの試算

 

 ①中古住宅内見前の事前準備

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・内見の目的を明確にする

内見は、自身や家族のニーズに合っているかどうかを判断することが大きな目的です。この目的をはっきりさせることで、具体的なチェックポイントや質問事項が見えてきます。たとえば、家族構成やライフスタイルに合わせた間取りかどうか、通勤・通学には便利か、生活利便施設は近所にあるか、周辺環境に問題はないかなど、自身や家族の優先順位に沿ったチェック項目を決めることが大切です。また、購入時にリフォームやリノベーションをするのか、将来的に売却の可能性があるのかについても考えておきましょう。これらを踏まえた上で内見に臨めば、ぱっと見の印象や感情に流されずに客観的かつ冷静な判断ができるようになります。

・事前に質問リストを作成する

内見の目的やチェック項目をリストアップしたら、次は質問リストを作ります。住宅の現状や築年数、日当たりや通風、住宅設備の老朽化の程度、リフォームの履歴、近隣とのトラブルの有無、マンションなら管理状況など、細かい点まで質問リストに盛り込みましょう。しかし、実際に内見してみるとその物件特有の予期しない問題なども見つかる可能性もあり、新たな疑問が浮かんだ場合には必ずメモしてチェックしておきましょう。質問リストは、後でどの物件を購入するか比較検討する際の大切な情報源となりますので、内見の前にしっかりと準備しておいてください。また、資金計画に関連する質問、住宅ローンの利用条件や物件価格の交渉余地などお金に関する質問も重要になります。

<内見時に忘れがちな質問>

・防犯・セキュリティについて

・町内会や隣人等の関係性

・災害ハザードマップの有無や災害時の対策に関する質問

 

②中古住宅内見のポイント

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・売主や仲介者への的確な質問術

売主や仲介する不動産会社(エージェント)への的確な質問は、交渉を有利に進めるカギとなります。そのためには、相手が答えやすく、かつ必要十分な情報を引き出せるような明確で簡潔な質問を心がけましょう。不慣れな不動産の専門用語を使うよりは、自身が理解している言葉で具体的に質問することが大切です。また、質問をする際には、重ねて自身の要望をハッキリさせ、遠慮せずに、交渉において譲れる点、譲れない点を明確にしておくことが肝心です。それにより、売主や仲介の不動産会社(エージェント)との対話を通じてお互いの合意点を見つけやすくなります。質問への回答は必ずメモしておくことは言うまでもありません。

・内見後は記録を残しておこう

内見後は、その物件が自身や家族にとって理想的な住まいかどうかをじっくり判断することが大切です。内見時に感じた感情や印象、疑問点などを記録しておくことで、後から冷静に検討する際の大事な判断材料となります。日当たりや風通し、収納の容量といった具体的な情報も記録しておくことよいでしょう。また、室内・外観の写真を撮影しておけば、後で物件を比較検討したり、詳細を確認する際に役立ちます。これらのメモや写真は、将来的なリフォームや家具の配置を考える上でも役に立ちます。この段階で重要なのは、第一印象や直感のみに頼らず、家族や場合によっては第三者を交えて、具体的な視点から物件を評価することです。

・構造や設備のチェックリスト

購入を検討している中古住宅について、まず確認しないといけなのは建物の構造や設備の状態です。耐震性の点では、建築当時の基準を満たしているか、あるいは後からの補強はされているのかといったことが重要な判断材料となります。また、戸建てでは屋根や外壁の状態、基礎のひび割れなども念入りにチェックする必要があります。内見時には、特に水回りの設備もしっかりと目を通しておきましょう。給湯器や配管の状態はもちろんのこと、トイレ、風呂、洗面所などの日常的に使う部分の劣化がないかを確認することで、将来的なリフォームの必要性も見極められます。電気配線やガス設備に関しても、埋め込み式であるか、露出しているかなど、安全面の確認を怠らないようにしましょう。

・リフォームの有無とその詳細

中古住宅を見る際は、過去に行われたリフォームの有無を確認することが大切です。リフォームが行われた場合、どの程度の規模で、どのような工事がされたのか、詳細をヒアリングしましょう。キッチンやお風呂、トイレ等の水回りだけでなく、床や壁の張り替えがあるかどうかもチェックするべきです。材質にも注目し、将来的に発生しうるメンテナンスの問題を見積もることが出来ます。さらに、リフォームによって生じた隠れた欠陥がないか、細やかな検査も必要です。実際の工事を行った業者や時期、保証の範囲などの情報も、後々のトラブルを避けるために収集しておくべきでしょう。

・日当たりや通風の評価の仕方

日当たりと通風は住まいの快適さに直接影響を与えます。これらを評価するには可能なかぎり様々な時間帯に内見することをおすすめします。朝、昼、夕方のそれぞれの時間にどの部屋にどの程度光が差し込むのか、風が通り抜けるのか把握しておきたいものです。自然光の入り方は、生活のリズムや心地良さに直接関わってきますし、通風に関しては、窓の位置や大きさ、そして周辺の建物や地形によって風の通り方が左右されるため、これらも重要な評価項目となります。特に夏場の涼しさや冬場の暖かさを考慮すると、採光や通風はエネルギーコスト削減にも繋がりますから、じっくりと吟味することが重要です。

・住宅瑕疵保険などの確認

建物に関して忘れてはならないのが、「住宅瑕疵保険」の有無と内容の確認です。新築物件の場合、通常、住宅瑕疵担保責任保険に加入していることが多いですが、中古物件の場合はその保証がないこともあります。保険に加入している場合でも、どのように保証されるのか、どの部分が対象なのかを把握しておいてください。もしも引き渡し後に瑕疵が発見されたときに、適切な手続きをとることができるからです。不明点は、必ず不動産会社(エージェント)や売主に確認し、納得いくまで説明してもらいましょう。

・内見は最低2回すべし

一度目の内見だけでは見落としがちな問題点が、二度目の内見で見えてくることがあります。また、異なる時間帯に訪問することで、日中の明るさや周囲の騒音や生活音など、生活環境に大きく影響する要素を再チェックできます。もし可能であれば、平日と週末それぞれ内見を行い、周囲の環境がどのように変わるのかを体感してみましょう。内見を2回行うことで、購入の決断に必要な最終判断が可能となることがあります。

 

 ③持参すべき持ち物とは

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・メジャーやメモ帳

家具の配置を検討する際やカーテンのサイズを確認する時などに、メジャーは欠かせません。また、気づいたことなどを後で思い返したい時にメモ帳はとても便利です。

・カメラやスマートフォンの活用法

内見して時間がたつと記憶が曖昧になったり、間違っていたりすることもあります。内見した物件のリビングの壁紙、建具の色などを思い違いしてしまうと、その後購入する家具やカーテンが部屋に合わないものになってしまうかもしれません。ですので売主の了解が得られるのであれば、カメラやスマートフォンで撮影をさせてもらい、記録として残しておくことをおすすめします。内見を終えて、複数の物件から購入を比較検討する場合、写真で思い返す事で購入の選択を確実なものにしてくれるはずです。

・建物の傾きをチェックする水平器

「購入した建物が傾いていた!」といったような事態は絶対に避けたいこと。専門家なら直ぐに分かりますが、内見で初めて中古住宅を見学する場合、気づかないこともあるようです。ある程度築年数が経過していれば、いわゆる多少の傾きというのは出てくるものです。しかしその傾きが地盤によるものなのか、構造によるものなのか、単なる床のたわみなのかを素人が判断するのはとても難しいものです。ある程度の許容範囲を国土交通省が発表しているので、心配でしたらそれを参照してみてください。自身でチェックするなら水平器が必要ですが、スマホアプリもありますので、内見に出かける前にダウンロードしておくとよいでしょう。

 

 ④ローンの事前審査と総コストの試算

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中古住宅を購入する際、多くの場合住宅ローンを利用することになります。ローンの事前審査を理解して用意しておくことは、「購入の意思表示」として重要な意味を持ちます。どれくらいの額が借り入れ可能か、月々の返済額はどの程度になるのかなど、家計状況に合った計画を立てるにはこの事前審査が大切な手がかりになります。場合によっては、内見の際に事前審査の結果を提示することで、売主や不動産会社(エージェント)側に真剣に購入を検討している姿勢をアピールすることができます。このように住宅ローンの事前審査をしっかりと理解することで、スムーズな住宅購入のための準備を進めることができるのです。

◎備考 住宅ローン事前審査に必要なもの

・運転免許証

・健康保険証

・源泉徴収票(市県民税決定通知書など)

・印鑑

住宅の購入計画を実現させるには、住宅ローンを含めた正確な費用試算としっかりとした予算管理が欠かせません。物件によっては予想していなかった出費が発生することもあります。そのためには、計画の初期段階から、経費削減や資金調達をどうするのか明確にし、余裕を持った予算計画を組むべきでしょう。

・リフォームする場合は詳細な見積もりを

物件購入と同時にリフォームを計画する場合、どこをどのようにリフォームするか現場調査を徹底し、詳細なチェックリストを作成することが重要です。予想外の費用が後から発生しないように素材の選定や作業範囲を明確化し、施工業者に正確に伝えて詳細の見積もりを取りましょう。また、見積もり金額や住宅ローンの組み方やそのこ後の生活設計にも大きく影響します。しっかりと見積もりチェックも行ない、将来的な経済負担を可能な限り最小限に抑え、希望通りのリフォームを成功させたいものです。

・購入の総コストと長期的な費用計画を

誰しも住宅の購入は人生で最大の出費の一つです。ですので購入費用だけでなく、長期にわたる維持管理費用まで考慮した総コスト計算をしっかりしておくべきです。購入費用、登記費用、管理費・修繕積立金(マンションの場合)といった直接的な費用だけではなく、税金、維持管理などの潜在的なランニングコストまで考慮して、長期的な視点で費用計画を立てることが重要です。自身で組み立てがよくわからない場合はFP(ファイナンシャル・プランナー)に相談してみましょう。

・諸経費と税金の確認

資金計画で見落としがちなのが、諸経費と税金です。これらは不動産売買において一定の金額を占め、見落とすと予算オーバーになってしまう恐れがあります。購入時は印紙税や登録免許税、物件取得時には不動産取得税がかかり、さらには毎年の固定資産税や都市計画税などが毎年継続してかかります。これらの税金や経費は住まいの地域や物件の種別、評価額によっても異なるため、事前の確認と正確な計算が必要です。適切な事前調査と司法書士や税理士などのプロフェッショナルのアドバイスをもとに、資金計画の精度を上げていくことが、安心して住まいを手に入れるためのカギとなります。

 

まとめ

中古住宅の内見は単なる見学以上のものであり、自分や家族の将来の生活を想像し、賢明な判断を下すための重要な機会です。ボーっと見てたら、チコちゃんに叱られるかも(笑)。

このコラムでは中古住宅の内見における事前準備の重要性と、成功への道を見つけるための有益な情報を提供してきましたが、いかがでしたしょうか。中古住宅を購入する際の判断に自信を持つことができるようになりましたか?

 

ご不明の点がございましたら福岡の宅建士エージェントにお気軽にお問い合わせください。

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2024-01-26 17:15:00

家をスムーズに売るには?<初めての家の売却について>

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諸事情により、いざ「家を売ろう!」と思い立っても、「何をどう始めたらいいのか分からない」という方がほとんどではないでしょうか。家の売却は一生に一度あるかないかの経験だと思いますし、そういう意味では「家の売却の初心者」というわけです。今回のコラムでは、ストレスなくスムーズに後悔しない売却をするために、不動産エージェント的視点で解説していきます。

そもそも「家の購入」に関しては不動産会社(エージェント)の様々なサポートがありますが、「家の売却」には、売主自らが情報を集めたり資料を取り揃えたりという「準備」段階から取り組まなくてはなりません。これが「家の売却の初心者」が戸惑ってしまう大きな原因なのです。

ここでは初めての家の売却でチェックしておくべき9つのステップをご紹介します。家の売却を成功させるための「基礎知識」と思っていただき、大事なポイントをつかんでおきましょう。

 

「家を売る流れ」の全体像を把握しよう

家の売却では、まず最初に「家を売る全体の流れ9ステップ」を把握しておくことからスタートしましょう。

<目次>

◎売却準備

①自分で売却相場を調べる

②不動産査定を依頼する

③訪問査定で不動産会社(エージェント)と面談する

④不動産会社(エージェント)と媒介契約を締結する

◎売却活動

⑤売却活動を開始する

⑥内覧対応をする

◎売買契約・決裁・引渡

⑦売買契約を結ぶ

⑧決済と物件の引き渡し

⑨確定申告をする

 

ではそれぞれのステップごとに少し詳しくご説明します。難しいと思われる箇所は飛ばしていただいてもOKです。分からない箇所は不動産会社の担当・エージェントに聞けば教えてくれます。

◎売却準備

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①自分で売却相場を調べる

不動産会社(エージェント)に相談する前に、まずは自分で家の売却相場を調べてみましょう。家の売却を成功させるためには、適正価格で売り出すということが大前提になります。適正価格を知るためには、まずは自分自身で相場を調べることをおすすめします。相場を知っておくことで、不動産会社(エージェント)に査定依頼をした際に、適切な売却価格を提示している不動産会社(信頼できる)かどうかを判断することができるからです。

家の相場は、次の2つの不動産情報サイトでチェックできます。

■レインズマーケットインフォメーション

まず一番のおすすめサイトは、「レインズマーケットインフォメーション」です。国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理していて、全国ほとんどの不動産会社(エージェント)でレインズ(REINS=Real Estate Information Network Dydtem)のシステムが不動産売却に活用されています。レインズマーケットインフォメーションは、レインズの情報の一部を一般人でも見られますし、すでに成約した物件情報も掲載していますので、実際の「売却金額」を知ることができます。

■土地総合情報システム

もう一つの相場を調べるおすすめサイトは、「土地総合情報システム」です。国土交通省が運営しているサイトで、実際に行われた取引価格や地価公示、都道府県地価調査の価格を掲載しています。

レインズマーケットインフォメーションと土地総合情報システム、この両方をみれば大体の相場を把握できます。

 

②③不動産査定を依頼する

自分である程度の家の相場を調べたら、不動産会社(エージェント)に査定を依頼しましょう。不動産査定には、以下の2種類の方法があります。

A.机上査定(簡易査定)

・算出方法:築年数・面積・所在地などのデータから算出

・メリット:手軽に依頼が出来て、数日で査定結果がわかる

・デメリット:概算なため、実際の売却価格は下がる可能性がある

机上査定(簡易査定)とは、不動産会社(エージェント)のスタッフは実際に訪問はせずに、その家の築年数や、面積などの物件情報やデータをもとに、だいたいの査定金額を算出する方法です。実際の物件を見て算出するわけではないため、立地条件や土地の形状、経年劣化の状態などによっては実際の査定金額とずれることもあります。まず、不動産売却を検討する際に、ある程度の目安をつかむために最初に行うのが机上査定(簡易査定)です。

B.訪問査定

・算出方法:簡易査定データの他に実際の物件を見て算出

・メリット:査定価格が売却価格に近く、アドバイスも受けられる

・デメリット:訪問対応が必要なので、時間と手間がかかる

訪問査定とは、不動産会社(エージェント)のスタッフが実際に物件を見てから査定額を算出するため、より現実に近い査定額が期待できます。また、不動産会社(エージェント)のプロによる、売却に関するアドバイスを受けることもできます。実際に対面で担当者の応対を見ることができるので、不動産会社(エージェント)選びにも役に立ちます。

 

④不動産会社(エージェント)と媒介契約を締結する

不動産の売却には、大きく分けて仲介と買取の2種類があります。仲介は、不動産会社(エージェント)に買主を探してもらい、買取は不動産会社に直接買い取ってもらうことになります。媒介契約とは、この売却方法のうち「仲介」をしてもらう際に取り交わす契約のことを言います。

※不動産会社(エージェント)を通さない個人売買も可能です。仲介手数料は発生せず、また、自分の希望価格で買主を探すことができます。ただし、家をスムーズに売るための専門的な知識や資格が必要となるため、個人売買は不動産売却の初心者にとっては難しい方法といえます。家を売るのが初めての方は、不動産会社(エージェント)に売却依頼した方が賢明といえるでしょう。

◎不動産会社との媒介契約は、3種類あります。

・一般媒介契約

・専任媒介契約

・専属専任媒介契約

一般媒介契約と専任媒介契約・専属専任媒介契約の最も大きな違いは、他の不動産会社に重ねて依頼(契約)できるかどうかという点です。専任媒介契約・専属専任媒介契約を締結すると、一社にしか仲介の依頼(契約)をすることができません。一方で、一般媒介契約では、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼(契約)することが可能です。

◎専任媒介契約・専属専任媒介契約と一般媒介契約の違い

それぞれにメリット・デメリットがあり、どの媒介契約が一番いいのかはケースバイケースでその時の状況によっても変わります。それぞれの特徴、メリット・デメリットについては以下の表を参考にしてください。

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◎一般媒介契約

メリット

・複数の不動産会社(エージェント)に依頼できる

・購入希望者を多く早く集めやすい

・競争意識で営業活動が活発になる

デメリット

・売却できる確定がなく積極的な売却活動を期待できないこともある

・仲介手数料を値引きしにくい

・レインズ登録しない場合、物件情報拡散しづらい

一般媒介契約とは、複数の不動産会社(エージェント)と同時に契約を結ぶことができる媒介契約方法です。自分で見つけた買主と不動産会社(エージェント)を介さずに直接取引も可能です。3つの媒介契約の中で一番自由度は高いものの、不動産会社(エージェント)への拘束力は一番弱い契約形態です。

・専任媒介契約

メリット

・専任なので積極的な販売活動期待できる

・販売状況の報告がある

・販売状況の報告がある

デメリット

・1社のみの契約なので力量で左右される

・売主が自分で買主を見つけることもできるが、媒介契約履行費用は発生する

専任媒介契約とは、1つの不動産会社(エージェント)と媒介契約を結びます。契約期間中(3カ月間)は、ほかの不動産会社(エージェント)と契約を結ぶことはできません。専任媒介契約と専属専任媒介契約の一番の違いは、売主が直接買主を見つけて直接取引できるか、できないかが大きな違いです。他には差異はそれほどなく、売主への報告義務の頻度やレインズへの登録日数の違いだけで、契約内容はほぼ一緒です。

・専属専任媒介契約

メリット

・積極的な販売活動期待できる

・3つの中で一番報告頻度が多く状況把握しやすい

・仲介手数料の値引きに応じやすい

デメリット

・1社のみの契約で力量に左右される

・売主が自分で買主を見つけることはできない

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同様に、1つの不動産会社(エージェント)と媒介契約を結びます。3つの媒介契約の中で、一番縛りが多い契約と言えます。反面、売却に成功すれば必ず成功報酬が入るため、不動産会社(エージェント)の積極的な売却活動を期待できるメリットがあります。

◎媒介契約を選ぶポイント

3種類ある媒介契約に迷った場合は、目的別に選んでみましょう。以下のような場合は、専属専任媒介契約・専任媒介契約がおすすめです。

◎専属専任・専任媒介契約向き

・売却を急いでいる

・売れなかった時は不動産会社(エージェント)に買取を依頼したい

・相性の合う信頼できる不動産会社(営業マン・エージェント)に出会いたい

以下のような場合は、一般媒介契約がおすすめです。

◎一般媒介契約向き

・人気のあるエリアの物件である

・知人や近所に知られたくない(レインズに登録されたくない)

 

依頼(契約)する不動産会社(エージェント)が決まったら、いよいよ販売活動が始まります。

⑤売却活動を開始する

◎家を売るタイミング

売却活動は、2~3月頃に売却が決まるようなタイミングで始めるのが理想です。不動産の売却は、物件にもよりますが最低でも3ヶ月程度かかりますので、遅くても12月上旬までに売却活動を始め、3月上旬までには売りたいところです。買主が購入後にリフォームする場合もありますので、買主が入居するまでの時間も考慮するとよいでしょう。

日本では、4月が新学期や入社・転勤等で新生活をスタートする方が1年を通して一番多く、3月が最も住宅の購入需要が高まる時期です。また3月は必要に迫られて購入する人が多く、中古住宅市場も活況を迎えます。家を売却するのであれば、3月のタイミングを逃さず売却するのがベストと言えます。

では、実際に「売却活動」は何をするのかを見ていきましょう。

◎売却活動

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◎広告を出す

まず、インターネット上や店頭の広告に物件情報を掲載します。他にも、チラシの折込やポスティングなど、物件情報をより多くの人に拡散できるように売却活動を行います。もし、ご近所に家の売却を知られたくないなどの事情がある場合は、不動産会社(エージェント)に相談してみましょう。インターネット上では難しですが、そのエリアには広告を出さないなどの配慮をお願いできることもできます。

広告等で購入希望者が現れたら家を見てもらいますが、物件の印象を少しでも良くするために押さえたいポイントを紹介します。

⑥内覧対応をする

チラシ等の広告を見て物件に興味を持ってくれた人は、「物件を見たい」という要望を不動産会社(エージェント)に連絡します。中古住宅は数千万円もする大きな買物であるため、チラシ等の広告だけで購入を決めるということはまずありません。ですので売主は購入希望者に物件を見せることが必須になります。

購入希望者が物件を見に来ることを業界では「内覧」と言います。特に、居住しながら物件を売る人は、不動産会社(エージェント)とともに売主が内覧対応をすることが通常です。買い先行のような場合で、既に引越をしている場合には、鍵を不動産会社(エージェント)に渡して、不動産会社(エージェント)だけに内覧対応をしてもらうこともあります。内覧での家の印象が、その後の購入意思決定に大きな影響を与えます。内覧では、とにかく家をきれいに、モノを少なくすることが大切です。

◎家を整理する

家の片付けは時間と手間もかかりますので、売却を決めたら少しずつ掃除をすることをおすすめします。どうしてもモノが多くて整理に困る時は、一時的にトランクルームや実家に預けたりするとよいでしょう。

また、モノを捨てた後は見栄えをよくするために、ハウスクリーニングを依頼するのも手です。購入希望者は、ご夫婦でいらっしゃることが多く、奥様は特にキッチンをよくチェックされます。ハウスクリーニングを使って、キッチンやバス、トイレ、洗面所と言った水回りは重点的にきれいにすると印象がよくなります。

◎家を売る理由を考えておく

内覧では、購入希望者に売却理由を聞かれることがあります。もし、あなたの家を売る理由が、「物件のココが気に入らない」というネガティブなものであれば要注意です。その場合、売却理由は別の表現方法を考えておく必要があります。

よくあるのが、交通量の多い道路際に建っているマンションの場合です。家族の誰かが喘息になってしまったから売却する、というようなケースで「子供が排気ガスのせいで喘息になったので売却します」と説明してしまうと、売却がなかなか困難になります。購入希望者も前面道路の交通量はとても気にします。物件のネガティブな部分には、買主が暮らしやすくなるように、日々の工夫を「対処法」として伝えてみてください。例えば、「洗濯物は中で干した方が良いですよ」とか、「16:00以降は交通量が増えるので窓は閉めた方が良いですよ」等々の前居住者ならではの役立つ対処法です。なお、購入希望者が納得しやすい売却理由や対処法については、不動産会社(エージェント)もたくさん知っていますので、迷った場合は不動産会社(エージェント)にアドバイスをもらいましょう。

◎内覧当日の対応

内覧当日は、購入希望者を「お客様としておもてなしする」心構えを持っておきましょう。購入希望者が来る前には、窓を開けて部屋の空気を入れ替えておき、部屋の電気を付けておきます。内覧では、人数分のスリッパは必ず用意してください。

また、売主のご主人が一緒でも奥様が主に対応しましょう。奥様であれば、その地域の食品スーパーや病院、習い事の教室や学習塾等の評判も良くご存知ですので、購入希望者の奥様に地域のお役立ち情報を提供すれば、心象が良くなります。

どんなに完璧と思われる内覧応対をしても、購入希望者は自分たちが求める条件に合わなければ、購入はしてくれません。内覧対応をして次々に断られると、気持ちが落ち込むこともあります。内覧対応は、一喜一憂せず、余裕をもって、冷静にこなす感覚で対応しましょう。

 

◎売買契約・決済・引渡

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内覧した購入希望者が購入を決めたら「売買契約」を結んで引き渡しへと進みます。

⑦売買契約を結ぶ

買主が決まると、売買契約を結びます。不動産は売買契約と引き渡しの間に1ヶ月ほどの時間を設けます。売買契約では契約書の読み合わせと契約書への押印を行い、買主から手付金を受領します。手付金の相場は売買金額の10%が相場です。売買契約では、資格を持った不動産会社の担当やエージェントが買主に対して重要事項説明を行います。

不動産会社(エージェント)へ支払う仲介手数料は、売却が成功した際の成功報酬ですが、売主は、売買契約の時点で不動産会社に50%の仲介手数料を支払うのが一般的です。仲介手数料の残り50%分は、物件の引き渡し時に支払います。

 

1.仲介手数料について

売買で不動産会社に支払う手数料は、成功報酬です。仲介手数料は、法律で上限が定められています。

◎仲介手数料の上限額

売買金額 仲介手数料

・200万円以下 売買金額×5%(税別)

・200万円以上~400万円以下 売買金額×4%+2万円(税別)

・400万円以上 売買金額×3%+6万円(税別)

通常普通に住んでいるマイホームであれば、ほとんどの場合、取引金額は400万円超になります。そのため、仲介手数料は3%+6万円です。仲介手数料には消費税が別途発生しますので、(取引金額×3%+6万円)×1.10が仲介手数料の上限となります。

なお、仲介手数料の規定は、あくまでも「上限」です。この金額を払わなければならないものではありません。また仲介手数料は、売買契約時に50%、引き渡し時に50%を支払うのが一般的です。

 

2.契約不適合責任について(旧:瑕疵担保責任)

売主は、買主に対して「契約不適合責任」を負います。旧民法では「瑕疵(かし)担保責任」と呼ばれていましたが、民法が改正されて売主の責任がより大きくなりました。瑕疵とは、家が通常有すべき品質を欠くことを指します。ですので、売買契約では買主に対し、瑕疵を適切に伝えなければいけません。

売却後に契約内容にない瑕疵が見つかった場合は、損害賠償や契約解除などの対応が必要になる場合もあります。シロアリや雨漏りなど、簡単に見つからない隠れた瑕疵などは特に、嘘偽りなく伝えるようにしましょう。

◎契約不適合責任のポイント

・インスペクション(建物状況調査)を行い、住宅の瑕疵を明らかにする

・雨漏りやシロアリの被害、外壁のひび割れなどの瑕疵は事前に買主に伝えておく

・瑕疵を隠して売ったら、発覚した場合修繕や売買契約の解除を行わなくてはならない

・売却後、売主がいつまで契約不適合責任を負うべきか特約で明確にしておく

3.瑕疵担保保険について

売却後の修繕トラブルを防ぐために「瑕疵担保保険」があります。将来的に発覚するかもしれない瑕疵の修繕のために、自宅の修繕費とは別に貯蓄を行うのは大変です。瑕疵担保保険は、契約不適合責任における修繕費や調査費用、仮住まいへの引っ越し費用の一部をカバーしてくれる保険です。保険加入は義務ではありませんが、家の売却時に加入しておくと安心できます。

 

売買契約を結んだら、いよいよ物件の引き渡しになります。

⑧決済と物件の引き渡し

・引き渡し時に行うこと

売買契約を締結後、1ヶ月ほどで引き渡しを行いますが、売主は引き渡しまでに引越を済ませておかなければなりません。引き渡しでは買主は残金の入金、売主は鍵の引き渡しを行います。抵当権が付いていれば、残金の入金をもって抵当権の抹消を行います。同時に、買主が住宅ローンを組む場合は、買主側でローンの実行を行います。

・引き渡し時に司法書士が行うこと

引き渡しでは司法書士が立ち会います。司法書士は引き渡し後、すぐに抵当権抹消と、所有権移転、新たな抵当権設定の登記の全て行うことになります。また、引き渡しでは、固定資産税及び都市計画税(以下、「固定資産税等」)の精算も行わなくてはなりません。

・お金の清算について

固定資産税等は、毎年1月1日時点の所有者に対して1年分の固定資産税等が課されます。例えば、売主Aが1月1日の所有者で、7月1日に買主Bへ引き渡しを行ったとしても、その年の納税義務者はAになります。そこで、買主Bから売主Aへ7月1日以降の固定資産税等を支払うことで、7月1日以降の固定資産税等を実質、買主Bの負担とします。これを固定資産税の精算と呼びます。

引き渡しでは、残金入金以外にも、このような精算といったお金のやり取りも発生します。そのお金のやり取りの中で、仲介手数料の残金50%も引き渡し時に支払います。

 

引き渡しも無事終わったら、最後は売却したときの税金と確定申告についてです。

9.確定申告をする

不動産を売却したとき、以下の関係式で表される譲渡所得がプラスであれば、所得税が発生します。

◎譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用

譲渡価額とは売却額のことで、取得費とは購入価額のこです。但し、建物に関しては減価償却後の価額になります。譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用です。

一般的に、住宅は経年とともに価値が下がりますので、譲渡所得はマイナスとなるケースが多いです。譲渡所得がマイナスであれば、税金は発生しません。

一方で、譲渡所得がプラスになっても、「3,000万円特別控除」と呼ばれる特例を用いると、譲渡所得がマイナスか、もしくはプラスになっても少額になります。

◎3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得は以下の式で計算されます。

◎譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-3,000万円

マイホームが購入当初から3,000万円以上も値上がりすることは滅多にありません。そのため、3,000万円特別控除を適用すれば、ほとんどの方が3,000万円特別控除を適用すると税金を支払わなくても済むことになります。但し、3,000万円特別控除を適用するためには、確定申告が必要です。この場合の確定申告は税金を払うためではなく、この特例を使って税金を払わなくするために行うものです。

※別荘の売却においては、3,000万円特別控除の優遇措置はありません。

 

まとめ

いかがでしたか?家をスムーズに売る方法、ご理解ただけたでしょうか?家を売る全体の流れの中でも特に不動産会社(エージェント)選びはとても重要です。査定価格を高く出した不動産会社(エージェント)がその価格で売却できるとは限らず、売買契約を取りたいがために相場より高い査定価格を提示するケースもるようです。

例えば、個人情報を出さないでできる「匿名査定」サイトなどで相場感を掴んで、まずは複数社(3社ほど)に訪問査定してもらい、依頼する不動産会社(エージェント)見極めるところからスタートしましょう。

家の売却にかかる期間は、うまくいってもだいたいマンションで3か月程度、一戸建てで3~6カ月ほどかかると言われています。売却時期を想定して余裕をもって早めに売却活動に望みたいものです。

◎不動産売却のご相談は宅建士エージェントへお気軽にお問合せください。

✉️https://fukuokarealestateagent.com/contact

 

 

2024-01-17 15:11:00

住みやすい街を見つけよう!

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大学や専門学校の入学、新社会人での入社、あるいは転勤・転職などで、住まれ育った街や住み慣れた街から引っ越すときって、ちょっと寂しいけど、ワクワクしますよね。引っ越し前に、知らない街でアパートや賃貸マンションを探していると新生活に期待も膨らみます。ところが、いざ引っ越して住みはじめてみると、なんだか思っていたところと違う、住みにくい!などということもあります。このように、住みたかったイメージのところとミスマッチがないように、「住んで良かった!」と思える街に住みたいところです。

例えば、

独身なら駅やバス停から近いかな、コンビニはあるかなとか、

新婚や共働きなら、スーパーは?ごはん屋さんは?居酒屋さんは?

ファミリーなら、幼稚園・保育園、学校区はどうなの?

定年退職前後は、郊外の一戸建てを売って街中のマンションに引っ越す

シニアなら、住まいを売ってシニアマンションや施設に引っ越す 

などなど、それぞれの年代で街に求める条件も違ってきます。では「福岡の不動産・住まいのエージェント」的にみた「世帯別に住みやすい街の条件」をざっくりチェックしてみましょう。

 

◎独身一人暮らしが住みやすい街

・駅、バス停が近い(通勤・通学時間が短い)

・家賃がリーズナブル

・安くて美味しいごはん屋さんがある

・コンビニや夜遅くまで営業しているスーパーがある

独身一人暮らしの場合は収入が一般的に少ないので、支出の多くを占める家賃を抑えて毎日の生活に必要な利便性を確保できる街がおすすめです。また、アルバイトや仕事帰りにも利用できるコンビニや夜遅くまで営業しているスーパーが近くにあると、飲み会や残業で遅くなっても買い物をしてから帰れるので便利ですね。

 

◎単身女性が住みやすい街

・駅やバス停から近い

・治安が良い

 ※現地でできる治安のチェック方法↓

 駅やバス停からの夜間の人通り

 街灯は多いか、明るいか

 いつも使う道の見通しが良いか

 繁華街や深夜営業の店舗などは無いか

 交番や警察署が近くにあるか

 注意喚起看板などがないか などです。

・犯罪の温床となる場所がない

通勤・通学路や家の近くに深夜営業の店が多い歓楽街があったり、街灯がなかったりすると、夜間の一人歩きが不安に感じます。また、周辺に塀で囲まれた死角や空き家・空き地など犯罪の温床になるような場所がないかも確認しましょう。

また、地域性の面から住民のマナーも確認しておきたいポイントです。例えば、夜間のコンビニの駐車場が若者のたまり場になっていないかなど、マナーが悪い人がいる街は避けた方が無難でしょう。

 

◎新婚夫婦が住みやすい街

・カフェやショップ、公園など、おしゃれな場所が近くにある

・同世代のカップルが多い

・休日にリラックスできるスポットが多い

新婚夫婦が快適に暮らせる街の条件の1つは、同世代が集まるおしゃれなスポットが近くにあることです。地元の人がやっているカフェやレストラン、カジュアルなファッションモールや公園などが近くにあると、休日に2人で外出する機会も多くなり、一緒に過ごす楽しい時間が増えることでしょう。同じ年代が多い街なら知り合いや友人もできやすく、家族が増えても長く住み続けられるかもしれません。

 

◎共働き世帯が住みやすい街

・駅やバス停から近い

・役所や病院等の公共施設が近い

・スーパーの営業時間や品揃えが良い

夫婦お互い忙しく生活しているので「タイパ」がいいか、が街選びのポイントとなります。帰宅時間が遅く不規則な家庭なら、スーパーの営業時間や品揃えもチェックしたいポイントです。商店街などお店が多い街でも帰宅する時間に営業していなければ、買い物できないですからね。

欲張りですが、惣菜が充実しているスーパーがあれば食事の準備も手軽に済ませられるので、平日の夕食づくりの家事負担の軽減にもなり、その分夫婦の時間が増えて会話も弾む(?!)かも。。

 

◎子育て世帯が住みやすい街

・子どもがよく利用する施設が多い

・夜間対応や緊急対応をしている病院がある

・託児施設が近くにある(待機児童がいない)

・自治体の子育て支援制度が整っている

就学前の子どもがいる家庭なら、託児施設が近くにあるか、また、待機児童がいないかなどの点は気になるところ。近くに託児施設があれば、施設の開園時間は確認しておきましょう。幼稚園や保育所、学校や病院など、子どもがよく利用する施設の多さは街選びの大きなポイントです。子どもが遊べる公園や児童館などがあるとなお良いでしょう。

注意点は、このような施設が近くにあっても行くまでに交通量の多い幹線道路などがあると不安要素になります。通学路の安全は重要ポイントです。また交番や警察署などの場所は確認しておきましょう。

自治体によっては医療費の助成や育児サービスなど、子育て支援に力を入れているところもあります。このような行政の街は育児負担の軽減につながりますので、ぜひチェックしたいところです。

 

◎シニア世代の夫婦が住みやすい街

・車の免許を返上しても生活しやすい

・シニア世代同士集えるコミュニティ(場所)がある

・医療機関と福祉施設が充実している

近い将来車を運転できなくなっても生活しやすい街が、シニア世代の街選びの大きなポイントです。アップダウンの坂が少なく平坦な土地で、徒歩圏内に病院やスーパー、商店街などがあるとゆとりをもって安心して暮らせます。

医療機関と福祉施設はその地域特性によって特色があります。例えば、子育て世帯が多い街には小児科や歯科などが多い傾向にあるため、シニア世代が必要な施設があまりないこともあります。介護サービス施設が多く存在する街や介護や医療の助成金が充実している行政の街、評判のいい病院が近くにある街を選ぶことを心がけましょう。

 

賃貸なら、年代や家族構成に応じて比較的簡単に住み替えができますが、マンションや戸建の持ち家の場合、そう簡単に引っ越しはできませんよね。オリエンテーリングと同じ要領で、その街に詳しい不動産会社のスタッフやエージェントと一緒にチェックポイントを押さえながら、住みたい街をしっかり探してみましょう。

 

SHERPA不動産エージェントでは、お住まい探しのご相談も承っております。どうぞご遠慮なくお問合せください。ご一緒に「住みたい街」「住みたい家」探しをお手伝いさせていただきます。

◎お問合せ https://fukuokarealestateagent.com/contact

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