福岡の宅建士エージェント
永田久人

◎高騰する福岡市の新築マンション

9月17日に発表された「2024年の地価調査（基準地価：7月1日現在、国交省まとめ）」によると、福岡圏では住宅地が3.8％、商業地が6.7％上昇。福岡市に限ると、住宅地が9.5％、商業地が13.2％上昇し、いずれも県庁所在地では全国トップの上昇率（2023年比）だそうです。

この地価上昇の背景は、天神エリアや博多駅エリアで進む再開発により、オフィス需要が高まると同時に、ホテルやマンションの建設用地を巡る開発業者の競合などが大きな要因だというのが業界筋の見立てのようです。そもそも福岡市は人口上昇率も全国トップクラスなので地価上昇のベースがあるともいえるでしょう。

このあおりをくらっているのが「実需」と言われる、一般の会社員や自営業者等の住まいとなる新築マンションなどの価格高騰です。特に福岡市では土地価格や人手不足などに伴う建築費の上昇で平均価格が5,563万円と、1年で約1,000万円も上昇した（不動産業界紙による）というから驚きです。低中価格帯の実需物件では購入をあきらめる人も出てきているといいます。

◎福岡市の中古マンションも価格上昇？

では新築マンションをあきらめた層が向かっていると思われる中古マンションの価格はどうでしょうか。やはりこちらも価格上昇しています。実際、福岡市の中古マンションの平均価格は、ある不動産ポータルサイトによると2010年には約2,200万円だったのが、2023年には約3,300万円に上昇しているんですね。

では実際、福岡市ではいったいいくらくらいの中古マンションが売れているのでしょうか？レインズ※の成約事例をもとに「売れ筋の価格帯」を調べてみました。エリアがピンポイントで恐縮ですが、個人的な興味もあるので、筆者が居住する西区愛宕浜のエリアの事例をご紹介します。

※レインズ（REINS）は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムです。

◎福岡市の中古マンションは買い時か？

西区の中古マンションの価格、いかがでしたでしょうか。タワーマンションを除けば3LDKや4LDKの中古マンションなら、手が届かないというわけでもなさそうですね。新築マンションの高騰に影響されて中古マンションも価格上昇していると言われますが、西区などエリアによってはまだまだ「買える物件」もあるようです。

このところ住宅ローン変動金利の上昇もありますが、それでもまだまだ低い方ですので、中古マンションの購入を検討されるのなら、今がタイミングなのかもしれません。

地価上昇の他にも資材費や労務費も上昇し、建築工事費は今後しばらくは下る見込みがないようですし。

＜余談＞

最近の新築マンションでは専有面積をこれまでより狭くして販売価格の上昇を抑えた物件が多く見られるようになりました。どうしても新築マンションが欲しい！という人は希望のエリアをあまり絞り込まずに探すか、小家族であれば立地のいい「コンパクトマンション※」の購入も視野に入れて探されてみてはいかがでしょうか。

※30～50㎡くらいの広さで1DK～2LDK程のマンションのこと。

やはりそれなりの広さが欲しいということであれば、築20年～30年前後の中古マンションなら、家族4人でも普通に暮らせる３LDK～4LDK(70～80㎡前後の専有面積)の物件が多くありますので、じっくり探せば気に入った中古マンションが見つかるでしょう。

リノベーションなどの大規模な改修をしなくとも、壁紙や床を張り替えたり、トイレ、洗面所・バスルーム、キッチンなどの住宅設備を新しくするだけで、気持ちのいい住空間をつくることができます。

実際、戸建てでも同じような状況であるらしく、広告クライアントの住宅会社のサイト運用担当から聞いた話では、注文住宅と同時に、分譲住宅や中古住宅も視野に入れて検討する人たちが増えているとのこと。

日本では昔から「新築信仰」がありますが、そろそろ「中古住宅」に目を向けてもいい頃かもしれません。地価も今ほど高くなかったので、立地も意外といいところがあったりするので、探し甲斐がありますよ。

いかがでしたでしょうか？中古マンションって、思っていたより良さげでしょう？

さて、この秋は私たち不動産エージェントと一緒に、中古マンション探索に出かけませんか？　まずはお話をお聞かせください。あなたにおススメの物件、ご紹介します！

８月末、エージェントサイトに、福岡県内で新築マンションを購入しようとしている方からご相談をいただきました。相談はリサーチ等実費がかからなければ基本無料ですので、現状私が知りうる範囲内で回答させていただきました。

今回のコラムは『新築マンション購入Q&A編』です。中古マンションを購入検討の方にも参考にしていただけるのではと思います。

※コラム掲載に関してはご相談者の了解をいただいています。

◎質問１

モデルハウス見学の際に、修繕積立金の予定などを見せて頂くことは可能なのでしょうか？（まだ修繕積立金予定を作成してない可能性もあるとは思いますが）

◎回答１

契約の際の重要な参考資料になりますので、修繕積立金の予定表はありますし、見せてくれます。一般的に、契約してもらうために最初は月額を低く抑えてだんだん引き上げていくというのがパターンです。10～15年周期で長期修繕工事が計画されますが、費用が足りないというケース（建材費、労務費等の高騰等）も最近は頻発しており、管理組合で揉める大きな要因になっています。

◎質問２

修繕積立金は管理組合の管理によって上がる値段も変わってくると思いますが、管理組合に入らなかった場合修繕積立金の管理は任せるしかないということでしょうか？

◎回答２

購入したら全員（区分所有者）管理組合員になります。管理組合に入らないという選択肢はありません。管理費も修繕積立金も、管理会社が集金運用代行しますが、管理組合での合議のもと月額費用の改訂などが行われます。

※経験上、管理費や修繕積立金は安い方がいい、というわけではない、ということです。

◎質問３

頭金を入れた方が良いのでしょうか？これは私の生活スタイルやどのようにしたいか（月々の家賃を抑えたいかなど）で変わってくると思いますので、永田様の個人的な意見で構いませんので教えて頂けると幸いです。

ちなみに何故迷っているかと申しますと最初は頭金入れた方が月々の支払いも抑えれますし、ローンも通りやすいですし、金利優待も受けられる可能性もあるので入れた方が良いかなと思っていたのですが、調べていくうちに今現在、金利が安い為、頭金入れるのと入れないのではそこまで変わらないという事を知り、それなら別の金利の高い金融商品に投資した方が良いという意見もあり、現在迷っている状態です。

◎回答３

〇〇さん（ご相談者）のご年齢、ご家族構成、収入、資産状況、ライフプランによりますので、何とも言えません。一般的に頭金なしでローンを組んで毎月の支払いに余裕があるなら資産運用してもいいでしょうし、頭金を入れて毎月の支払い額を抑えたり、返済期間を短くしたいなら頭金は入れた方がいいでしょう。

※人生三大資金もお忘れなく↓私のコラムですが。。　

https://fukuokarealestateagent.com/diary/88698

↑追記：と、ここで自分の書いたコラムをさりげなくアピール（笑）。

◎質問４

『〇〇〇〇〇（購入予定物件）』を購入して将来売却しようと思った場合値段が結構下がると思いますでしょうか？

（マンション情報として　最寄駅：徒歩数分　最寄小学校：徒歩数分　最寄総合病院：徒歩数分　最寄スーパー：なし）※物件が特定できないようにあえて「数分」としています。

これもマンションの作りや管理状況にやって変わってくると思いますのでいま現在の状況で永田様の意見を教えて頂けると幸いです。

◎回答４

はっきり言って、わかりません。「モノ」は買ったとたん「中古」になり、経年でどんどん値下がりしていきます。どのタイミングで売却されるかでしょうが、土地の価格は「公示地価」を参考にされると下落率（上昇率）がざっくりわかります。人口減少の局面で不動産価格は三極化（価格維持もしくは上昇、なだらかに下落、価値ゼロもしくはマイナス）するといわれていますが、まずは○○市（購入予定物件の行政）の『〇○○〇○○（購入予定物件）』のエリアの地価がどうなるのかでしょう。またマンションの資産価値は立地によるところが大きいので、駅近は有利だと思います。建物の資産価値は、仕様やグレードによって多少は評価されるでしょうが、大きく左右されるのは管理状況です。購入者が管理（資産価値）に関しての認識が高いか、管理会社が優秀かどうかによって違ってきます。

◎質問５

「〇〇〇〇〇（購入予定物件）」が建つマンションの周辺の将来どのようになるか知るためにおすすめの調べ方などあったりしますでしょうか？

◎回答５

行政の都市計画等を調べたらざっくりわかります。〇〇市（購入予定物件の行政）のHPに載っているはずです。しかし、表に出ていない民間の開発計画までは把握できないですね。近々の計画は建築確認申請等を調べればわかりますが、水面下の動きは地元の不動産屋さんにしかわからないと思います。フィールドワークで物件周辺の不動産屋さんを訪ねてリサーチする、という手もありますが現実的ではないでしょう。

◎質問6

マンション買うにあたり必ず調べておいた方がいい事はありますか？

◎回答６

マンション購入で何を重視するかによります。建物そのものか、現在の立地か、将来性（開発等）か、教育環境か、周辺環境か、災害（ハザードマップ）か。全部調べた方がいいでしょうが、ドンピシャ100％希望を叶える物件は存在しないと思います。

なので、そもそもどんな暮らしをしたいのかを家族間で共有することが一番大切だと思います。取捨選択の結果が「購入」に繋がるわけですから、マンションにしろ戸建にしろ、「住まいは今日明日将来家族の生活の場」である、という大前提がありますので、資産価値を追い求めることに重きを置きすぎると、本末転倒になりかねません。

以上、私感もありますので、ご参考程度になさってください😊

と、ご相談者が資産価値をとても気にされていたので、以上のように回答させていただいたきました。

ここからは総括ですが、マイホームを購入する時には、大きく２つの視点があると思います。ひとつは、経済合理性。ご相談者が気にされていた「資産価値」という視点です。そしてもうひとつは、その住まいで「暮らしの夢」が実現するかどうかです。「このエリアに住みたい！」「こんなライフスタイルを実現したい！」という「暮らしの夢」と「経済合理性」をどうバランスさせるかです。人それぞれでしょうが、できれば新築も中古も、マンション（戸建ても同じ）を探し始める前に、自身や家族がどんな暮らしがしたいのか、住まいに何を求めるのかを、ご家族と一緒にじっくり考えてみていただければと思います。

自宅マンションのリフォーム工事が始まって3週間程経過。

一時は住みながらのリフォームを後悔したのだが、

工事の進捗を毎日確認できるのと、工事内容の修正打合せ等も都度できるので、

結果よかったかも（現場監督はイヤだったかもしれないが💦）。

「リフォーム顛末記」2回目は佳境に達したリフォーム現場からお伝えしたい。

酷暑の中、エアコンを使えない日が2週間ほど続き、

扇風機を回しても毎夜汗びっしょりで、

「まるでおうちサウナだよね」などと妻と冗談を言い合っていたが、

さすがにこの夏の暑さは危険域に達したのではと思うほどで、

すでに相当な夏バテ感でどんよりなのである💦

しかし、よく熱中症にもならず頑張れたものだ。

毎日、キャンプ飯よろしく

「工事現場」のなかでキャンプ用の組み立てテーブルで朝食と夕食をとっていると

これはこれでなかなか体験できない日常なので、面白くもあった。

解体撤去された部屋内に、新しい床が貼られ、新しい壁紙が貼られ、

新しいバスルームや洗面台、キッチンが運び込まれ、

あれよあれよという間に新しい装いに姿を変えていく我が家。

あぁ、これがリフォームなのかぁ、などと感慨深い（ようやく実感がわいてきた:遅っ！）

間取りも少し変えたので、

LDKからの眺望が予想通りリフォーム前より広がり、妻もご満悦。

山、空、海、いずれもキッチンや居室から外の視野に広がるので、

リフォームのコンセプトであった「海と風」を感じる家はほぼ実現できそうだ。

お盆過ぎからは、最後に残った和室の工事に入る。

しかし、我が家のリフォームもあと2週間ほどで終わるのか、

なーんて思うと、なんだかちょっと寂しいのである。

色々大変だったけど、「リフォーム現在進行中」を体験できるって、

けっこう楽しいものなのかもしれない。

もちろんリフォーム完了後の我が家はもっと楽しみなのだが。。

次回「リフォーム顛末記」3回目は、今回のリフォーム内容の詳細と

良かった（成功した、かも）点、イマイチ（失敗した、かも）な点を取りまとめてお伝えします。

自宅マンションのリフォーム工事が始まって１週間程経過。

住みながらのリフォームを選択したので、それなりに大変だ。

このコラムでは、数回にわたって「リフォーム顛末記」を掲載したいと思う。

中古マンションを買ってリフォームしようかな、

なーんて方には参考にしていただけるところもあるかも（ないかも）。

そもそもリフォームを思い立った経緯から。

息子、娘も巣立って早10年超。その間夫婦仲良く（と言っておく😊）暮らしていたが

新築購入以来28年、トイレのリフォーム以外は手つかずのまま。

一時娘がウサギを飼っていたこともあって、室内はボロボロ💦

ようやく来春娘の結婚も決まり、なんだか一息ついた感もあって、

それと夫婦お互い60歳代半ばも過ぎたこともあり、

「あと何年住めるかわからんけど、前から何とかしたかったキッチン周りを中心に

リフォームしたい！！」と妻が言い出したのがきっかけ。

私は平日仕事で、家にいるのは「晩酌しながら飯食って音楽聴いて寝るとき」だけで、

休日はクルマにSUPになんだかんだと、ほとんど家にいないので

リフォームの「リ」の字も頭になかった。

ということで、嫁に先導されリフォームを決めた、というわけだ。

そこからはバタバタ計画が進む。まずリフォーム会社決め。

仕事柄工務店のクライアントもあり、リフォームをやっているところもあるのだが、

なんかあったときに強く言えないのもイヤだから（気が弱いので）、

ネット検索して良さげな近場のリフォーム会社に白羽の矢を立てた。

そして夫婦で、あーでもないこうでもないこれがしたいあれがしたい、

とお互いの主張をぶつけあい、合意に達したリフォームプランが以下の通り。

◎リフォームのコンセプトは「海と風」。

自宅の窓から、博多湾、今津湾が見渡せるので、その立地をいかして

可能な限り室内と海とのつながりを作ること。

まずは、全室壁紙、床の張替えをして、さらに間取りや仕切りを再構築する。

◎リフォーム計画の概要

・各居室から海の眺望をより拡大すること

・キッチンからテレビが見られるように、

　また海を含む眺望も確保したい ← 妻のたっての希望！

・各居室の風の通り道を増やすこと(山風、海風が通り抜けます)

リフォーム会社との数回の打ち合わせを済ませ

妻が特にこだわったキッチンや水回りのショールームを

数週間かけて複数か所見学し、最新設備機器をチェック。

また、壁紙や床材、カーペット、照明等々

仕様や素材、色味などを吟味し、見積りも何回か取り直し、

ようやく6月末に工事内容が決まり発注！

工事の工程も決まったところでマンションの管理組合にリフォーム申請をし、

7月16日(火)工事着工の運びに。

（しかしここまで至るに、まあまあ疲れた。。）

工事の前段階の準備は、けっこうな力仕事。

着工の前に、最後に工事にとりかかる和室（６畳）に

とりあえず各室（4LDK）の家具道具他一切のモノを運び入れるように、

とのリフォーム会社からのお達し。

7月15日の海の日を含む３連休は、まるで引っ越しをするのではと思うほど

本棚やタンスを動かしたり、段ボールにモノを詰め込んだりで

腰は痛くなるは、夫婦げんかは始まるわで、疲労困憊。

しかし、オーディオやレコード・CD、本や雑誌など

私の趣味部屋を埋め尽くすこれらの雑多なモノのなんと重たいこと！

妻に嫌味を言われ、自業自得とはいえ恨めしくも思いながら、

汗だらだらでリフォーム会社の指示通りの

作業を完了したのは工事着手の前日の20時頃。

（翌日以降しばらく、体中が悲鳴を上げていたのは言うまでもない)

工事開始の最初の1週間弱は寝室、趣味部屋、

トイレ、バスルーム、洗面所の工事の日程なので、自宅に居場所がなく、

団地内のマンションのゲストルームを身の回りの荷物を持って泊まり歩くという

流浪の日々。一時的にクルマに荷物を詰め込んだり、出したりでこれはこれで疲れる。

そのうちに何がどこにあるのか分からなくなり、

ハンカチや靴下などを探し回ってイライラは募るばかり。

（お察しの通りここでも夫婦げんかが勃発する）

先週20日(土)にようやく最初の工程の工事が終了したので、

最低限自宅で暮らせるようになり、工事途中だが、自宅へ戻ってこれた。

やれやれ。やっぱ自宅はいいね～と思う間もなく、

寝室と趣味部屋、トイレ、洗面所、バスルーム以外は

外履きのサンダルを履いて「工事現場」を歩きまわるという、

落ち着かない暮らしが続くのである。。

リフォーム工事完了まであと3週間ほどかかるが、完成が楽しみなのはもちろんだが、

妻が待ち望んでいる新しいキッチンが設置されるまで（旧キッチンは撤去済み）、卓上コンロを使いながらまるでキャンプのような不便さ（？！）をこなせる（耐える）か、ここは踏ん張りどころ。

我が家の唯一のエアコンはリビングにあって、室内の現状は床を剥いでコンクリむき出し、しかも工具や建材が置いてあって埃っぽいので、しばらく使用不可なのだ。

扇風機を回しているが、夜でも30度超えの連日の熱帯夜との戦いも

しばらく続きそうだ💦（つづく）

福岡都市圏の中古マンションが高騰していますが、所有者の中には、今のうちに売却して住み替えようかな、と思っている方もいらっしゃるのでは？でも次に買い替えを検討している中古マンションも、当然高くなっていますし、同じエリアで買い替えても資産効果はあまり期待できないかもしれませんよね。それなら、住み替えはやめておこうかな、と思い悩んでいる方も多いのではと思います。

しかし、中央区の中古マンション高騰エリアに4LDKの広いマンションを所有していて、子供が独立してライフスタイルも購入当時とは変わり、もっとのんびり暮らしたいな～、なんていう方は、住み替えを検討してみる価値はありそうです。

例えば、西区など物件価格が比較的安いエリアの、3LDKの手頃なマンションに住み替えるプランなどはいかがでしょうか。

住み替えの目的としては、住居スペースと住居費（イニシャル＋ランニング）をダウンサイジングして、いまの仕事中心の生活から「趣味や休日を楽しむゆとりのある暮らし」を目指そうというものです。

そこで、レインズ※1のデータを参考に、買い替えのシミュレーションを行ってみました。

◎自宅売却物件　福岡市中央区某所　4LDK 90㎡　5,000万円　2004年新築購入　築20年　

　　　　　　　　※ローン残債：1,500万円

◎買い替え購入物件　福岡市西区某所　3LDK70㎡　 3,000万円　1996年新築　築28年

売り買いのお金の動きをざっくり計算してみます。

◎売却に係る費用

・売却額＝5,000万円

・売却に係る費用=売却価格の凡そ5％（として）=250万円（仲介手数料含む）

・売却後の手残り額=5,000万円-ローン完済1,500万円-250万円=3,250万円　

◎購入に係る費用

・購入費=3,000万円　※住宅ローン利用なし

・購入に係る費用=購入費用の5％（として）=150万円（仲介手数料含む）

◎買い替え後の収支=3,750万円-3,000万円-150万円=600万円

600万円の手残りがありますので、引っ越し費用、リフォーム費用、家具・家電買い替え費用等に充てることも可能です。この収支でしたら、実行してみる価値はありそうですね。

しかも、今まで支払っていた住宅ローンがなくなり、毎月の管理費や修繕積立金、駐車場代、そして年4回の固定資産税もおそらく安くなることから、余裕の暮らしが実現できるかもしれません。

海が好きなら「リゾート感のある海辺の中古マンション」に住み替えてみる、というのもなんだかワクワクしますよね。

さあ、この住まいのダウンサイジング計画、いかがでしょうか？

※1指定流通機構＝「レインズ」

レインズ（Real Estate Information Network System）＝指定流通機構は、不動産物件の流通を素早く、円滑にするため、数多くの不動産業者が加盟してできた不動産情報ネットワークを運営する公益法人で、この不動産物件情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システムのことをレインズといいます。

数多くの不動産業者がネットワークされているため、豊富な物件情報の中から買い主は買いたい物件を売り主は物件の売却先をスピーディーに安心して見つけられるようになります。（西日本レインズ公式サイトより引用）

※2 3,000万円特別控除

居住用財産の売却益は「譲渡所得」となり課税(約20～40％）されますが、一定要件を満たせば3,000万円を控除できる特例（3,000万円特別控除）があります。

譲渡所得は居住用財産の売却によって得た利益となるので、以下のように計算します。

　　　　　　　譲渡所得＝売却価格 - 取得費 - 譲渡費用（※売却価格の5％相当）

計算結果がマイナスであれば譲渡所得が発生しておらず、計算結果がプラスであっても

3,000万円以下のときは特例によって譲渡所得が非課税になります。

例：（5,000万円 - 3,000万円 – 250万円）= 1,750万円 

1,750万円- 3,000万円（特別控除） = -1,250万円

　　　　→ マイナスなので非課税　※ただし、翌年、確定申告が必要になります。