福岡の宅建士エージェント
永田久人

よく「売却マンション募集！」とか「無料査定！」という不動産会社のチラシがポスティングされていますが、今売るつもりがなくても、チラっと「今住んでるマンション、実際いくらくらいで売れるのかな？」と思った方も多いのではないでしょうか。ちなみに不動産会社（エージェント）に「査定」を依頼する場合、どのような根拠で査定価格が出てくるのか少し紹介します。

◎査定価格とは

不動産売買の取引では法的にも適正な契約の下、売買価格が売主・買主双方が納得するものであることが第一です。不動産にはいわゆる「定価」と言われるものがありません。しかし売買をする上で市場流通的に「適正な価格」があるはずです。その「適正価格でスムーズに売却すること」こそ不動産売買に一番求められることなのです。しかし、適正価格が分からず相場より安く売ってしまったり、逆に高い価格のためになかなか売却できないなどの失敗例もあるようです。不動産取引を成功させるためにも、相場感を掴んでおくことはとても大事で、査定価格に対しての不動産会社（エージェント）の査定根拠※はきちんと確認しておきたいところです。

※宅地建物取引業法では“価格提示の際にはその根拠を明らかにしなければならない”ことになっています。

（同法34条の2第2項　http://www.tokagekyo.net/echo_t3/gyouhou-34-2.html ）

◎不動産売買の４つの価格とは

①希望価格　

売主の「これくらいで売れたらうれしいな」的な価格。だいたい相場より高めになることが多い。

②査定（助言）価格　

不動産会社（エージェント）が相場感や現地調査等を元に算出した価格。算出の方法としては取引事例比較法が一般的。結局この価格で売れることが多い。※中には売買契約を取りたいがために相場を無視した「高額査定」をする不動産会社もあると聞きますので、複数社に査定依頼した方が賢明です。

③売出価格

売主の希望価格と不動産会社（エージェント）の査定（助言）価格をすり合わせ、価格を再設定し媒介契約を結び不動産を売り出す価格。

④成約価格

売主と買主との条件が折り合い売買契約が成立した時の価格。

※売出価格から成約価格に至るまでには、売主（高く売りたい）買主（安く買いたい）双方の条件の調整を不動産会社（エージェント）が行い、双方が歩み寄りながら契約まで話を進めることになります。

◎実際の成約事例を見てみよう

ちなみにレインズ（指定流通機構）で昨年2023年に成約になった中古マンションのデータを調べてみました。

事例：福岡市西区愛宕浜2丁目　2023年成約マンション（15戸）データより独自作成

　　　 築年数　　 戸数　平均成約価格　平均成約坪単価　平均専有面積　平均間取り

1995年（築29年）1戸　　3,890万円 　   125.3万円 　　　102.63㎡　　4SLDK

1996年（築28年）4戸　　2,495万円　 　109.25万円 　　　75.24㎡　　3LDK

1997年（築27年）5戸　　2,900万円　　 115.8万円　　　　82.42㎡　　3LDK

2006年（築18年）5戸　　4,132万円　　 142.58万円 　　　97.17㎡　　3～4LDK

※レインズに掲載されていない物件もあると思いますが、ざっくりご参考ください。

いかがでしょうか？意外と高いな、と思われましたか？安いと思われましたか？リフォーム物件かまたは階高や角部屋等戸別で多少の価格差はあるにせよ、だいたい相場感はお分かりだと思います。1990年代中頃にマンションを買って30年ローンを組んだ方ならそろそろ完済する時期ですよね。場合によっては繰り上げ返済してローン残債はないよー、という方もいらっしゃるでしょう。定年退職前後になると、終の棲家として住み続けるか、買い替えして第2の人生に踏み出すか等々、思い悩まれる方もいらっしゃるでしょう。

SHERPA不動産エージェントでは、売却しようかどうかお悩みの方のご相談も承っております。どうぞご遠慮なくお問合せください。とりあえず査定のみのご相談でもOKです。

◎お問合せ　https://fukuokarealestateagent.com/contact

※買取やリバースモーゲージの場合は、仲介の査定価格を下回るケースがほとんどですが、売却を急ぎたい、事情があってまとまった資金が必要という方は検討されてもいいかもしれません。

2024年日本は甚大な災害や事故で年明けを迎えました。被災された皆様方には心よりお見舞い申し上げますと共に、亡くなられた方のご冥福をお祈りいたします。人智を尽くして早期の復興と事故防止対策が講じられることを切に願います。

さて、皆さまお正月はいかが過ごされたでしょうか？実家や祖父母の家でゆっくり過ごされた方も多いでしょう。この春から新入学、進級、就職、結婚等々、新しい人生に踏み出すにあたって、親兄弟や親族からいろんなアドバイスを受けた方もいらっしゃるのでは。

そこで今年最初のコラムは“福岡の不動産・住まいエージェントが考える「住みたい街選びのポイント」”についてです。

「住みたい街＝憧れのエリア」と思われる方が多いと思いますが、まずは、ただ「憧れ」だけで選んでいいのか、ということです。家族構成やライフスタイル、世帯年収や世代によって重視することは異なると思いますので、今回は住みたい街を選ぶ時に必ずチェックしておきたい6つの基本ポイントをご紹介します。

①「交通の利便性」

通勤や通学に欠かせない公共交通機関ですが、駅近か？ということだけでなく、時間帯ごとの本数や始発、終電、乗り換えなど、車通勤でしたら勤務先までのルートや混雑の具合などもぜひチェックしておきたいところです。どんなに憧れの街でも、通勤・通学に苦労するところには無理して住まない方が賢明ですし、毎日のことですから交通の利便性はいいに越したことはありません。セカンドハウスや別荘として憧れの街に住む、というのはアリかもしれませんが。

②「生活利便性」

コンビニやスーパー、商店街、飲食店、役所や病院、銀行などが近所にあるか、また店休日や営業時間などもチェックしておきましょう。個人的には、近所に焼き鳥屋さんか居酒屋さんがあったら嬉しいです。新興の住宅地では住宅とバス停以外何もない！というところもありますからね。ココ、お父さんにとっては大事なポイントです。最近はママ会も盛んなようなので、お母さんにとっても大切なことかもしれません。

③「住まいの快適性」

交通利便性や生活利便性に優れている場所は、別の面からみると、人の話し声や車の音などが気になることがありますし、高い建物が隣接している場合は、日当たりや風通しに難があることもあります。また、これは意外な感じがするかもしれませんが、「なんとなくこの街いい感じかも」とピンとくる第一印象も、実は大事なんです。「住む場所との相性の良し悪し」も住み心地に少なからず影響を与えますから、気に掛けておくと、より快適に暮らせる場所にめぐり合う可能性が高まるかもしれません。自分や家族と街の雰囲気が合っているというのも大事なポイントなのです。

④「街の安全性」

犯罪の発生率の問題だけでなく、商店街や住宅地の街灯など夜間でも心配せずに歩ける環境かなどもチェックしておきたいところ。そして地震や水害などの自然災害に対しての安全性も忘れてはいけません。以前このブログでも書きましたが、行政のハザードマップなどで事前に確認できますので、ぜひチェックしてみてください。長くその場所で生活するのですから、安全性はとても重要なポイントになります。住んでしまったらそう簡単には引っ越せないですからね。

⑤「子育てしやすい環境」

子育て世代の最大の関心事といえば、子育てしやすい環境かどうかということ。保育園や幼稚園の託児施設が充実しているか、子どもを安心して遊ばせることのできる公園はあるか、は必須のチェックポイントですが、小学校や中学校の校区も確認した方がいいでしょう。教育熱心な方なら、とても気になるところだと思います。私の知り合いでも、校区を選んで引っ越した家族がいました（お父さん、お母さん、大変なんです）。

⑥「将来性や資産性」

エリアによっては、購入時から資産価値が大きく下がってしまう場合もあります。周辺の家賃や中古住宅の価格相場などはネットでも調べられるので、チェックしておいた方がいいでしょう。何らかの理由で引っ越して売却したりするときに資産価値が下がらないことは重要です。資産性が高ければ、例えば売却せずに賃貸に出して、収益物件として活用することもできます。また、周辺の再開発や宅地開発によって資産価値も上がったりすることもありますので、自治体のホームページなどでチェックしておくとよいでしょう。

以上が街選びでチェックしておきたい6つの基本ポイントです。

単なる憧れのエリアということだけじゃなくて、自分の目でしっかりリサーチ・確認して、街に関するいろんな情報をチェックすることが住みたい街選びのコツといえるでしょう。

補足ですが、福岡市及び近郊で一般的に人気のエリアをあげるなら、ビッグターミナル駅の博多駅エリアや天神駅エリア、地下鉄天神駅までのアクセスも良い大濠公園駅・西新駅・藤崎駅エリア、西鉄大牟田線の特急の停車駅で都心へのアクセスも良い大橋駅エリアあたり、でしょうか。再開発された六本松や千早はファミリー層に、天神に程近い薬院エリアは若い人に人気のようです。街に何を求めるかにもよりますが、上記のエリアは確かにそれぞれに魅力的な街だと思います。

ちなみに、子育てエリアが多く存在するというのも福岡のいいところで、福岡市は政令指定都市の中で10代・20代の若い世代の割合が最も高く（22.08％※令和2年国勢調査より福岡市データ作成）、子育て世代に寄り添った支援やサービスが充実しています。例えば、博物館や図書館などの教育施設が整っていたり、地下鉄車両にベビーカーや車いすの優先スペースが表示されたのも福岡が全国初なんです。

特に子育て世帯には、市内では姪浜・六本松・香椎浜、郊外だと春日市・大野城市などが人気です。福岡はコンパクトシティながら世帯構成やライフスタイルによって住むエリアを選べるというのも、住みやすさのポテンシャルがそもそも高いということでしょう。

ざっくりまとめると、福岡は全国でも住みやすい街として人気ですし、福岡市内及び近郊でしたらどこに住んでも「住めば都」と言えるのではないでしょうか。福岡、よいとこ！

※今回のコラムに取り上げたエリアは、個人的な独断も含みます。ご了承ください。

中古マンションや中古戸建あるいは土地等の売買は、不動産会社（エージェント）に仲介（媒介）を依頼することから始まります。まずは不動産会社（エージェント）と媒介契約を結ぶことで、不動産会社は売買先を探す営業活動を開始し、この活動に対する成果報酬として、仲介手数料が発生します。この媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、売主はどの媒介契約を結ぶかを選択することができます。※それぞれの媒介契約の詳細についてはまた後日ご紹介します。

◎仲介手数料には上限がある

不動産売買の仲介手数料がいくらかかるのか、相場はあるのかなど気になる人は多いでしょう。仲介手数料に関するトラブルを未然に防ぐためにも、仲介手数料については理解が必要です。

まずは、不動産会社（エージェント）が受け取る仲介手数料には、宅地建物取引業法により定められた上限額がある、ということです。不動産会社（エージェント）がこの上限額を超える仲介手数料を請求した場合は法令違反となります。しかし、法令で定められているのはあくまでも上限額で、下限額については設定されていませんので、上限額以内であれば不動産会社（エージェント）がケースバイケースで自由に決められます。

◎営業活動に対する成功報酬

不動産会社（エージェント）と媒介契約を結ぶと、不動産会社の担当（若しくはエージェント）は売買のためにさまざまな営業活動を行います。例えば、不動産情報サイトに物件情報を掲載したり、チラシを新聞折込したりポスティングをしたりする他、購入検討者の物件見学に立ち会ったりなどの販売活動も行います。

この営業活動の報酬は、前述したように売買が成立したうえで支払われる「成功報酬」となっています。ですので、物件の売却や購入の仲介を依頼したものの売買契約が成立しなかった場合、仲介手数料が請求されることはありません。

◎実際にいくらかかるのか？

皆さんがよく見るポスティングチラシ等には物件価格や管理費等の金額は掲載されていますが、この仲介手数料まで掲載しているチラシは皆無と言っていいでしょう（仲介手数料がかかります、と小さく表示しているところはまだ良心的かも）。不動産会社が「売主」の場合は仲介手数料はかかりませんが、物件情報の取引形態の項が「仲介」と表示されている場合は、物件価格とは別に相当の仲介手数料が必要になります。

この仲介手数料が不動産会社の収入となるわけですが、皆さんが思っているより高額になるものです。不動産会社（エージェント）から提示された金額を見てビックリされたことがある方も多いのではないでしょうか。不動産の売買においては全体の予算を把握しておく上でも仲介手数料について事前に理解をしておくことが大切です。

また、不動産会社（エージェント）の仲介手数料は下記のように宅地建物取引業法で定められています。

※仲介手数料には消費税10％がかかります。

◎取引物件価格（税抜） 　仲介手数料の上限

①400万円超 　　　　　取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

②200万円超～400万円以下　取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税

③200万円以下 　　　　　取引物件価格（税抜）×5％＋消費税

※参照：宅地建物取引業法

https://www.mlit.go.jp/common/001307055.pdf

◎仲介手数料の計算例

では、事例を上げて仲介手数料を計算してみましょう。レインズ（不動産仲介会社だけが物件情報を確認できるシステム）で探すと福岡市西区の3LDK（73㎡）のマンションが3100万円(2023年12月26日現在）で売りに出されていました。仮に値引き交渉して3000万円（あくまでも計算しやすいように）にしてもらってこの物件を購入するとします。

仲介手数料は取引物件価格（税抜）によって算出できる速算式があります。事例では取引物件価格（税抜）は400万円を超えているので次の計算式を使います。

[取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税]

消費税を10％で計算すると仲介手数料は以下のとおりです。

・仲介手数料 ＝ 3000万円×3％＋6万 ＝ 96万(税抜)

　96万円(税抜)に消費税10％を加えて105万6000円(税込)となります。

・支払総額は、物件価格3000万円＋仲介手数料105万6000円(税込)＝3105万6000円となります。

実際にはこの他に、引越し費用、登記費用等様々な費用がかかりますので、資金計画は余裕を持って準備した方が安心です。

◎仲介手数料はいつ支払う？

売買契約締結時に手数料の半額を、物件の引渡し時に残金を支払うのが一般的です。ただし、不動産会社によって異なる場合もありますので事前に確認しておきましょう。

※仲介手数料は売主・買主に関係なく、不動産会社（エージェント）と契約していれば売買が成立した時点で支払う義務が発生します。

補足：中古マンション本体は消費税がかかるの？

売主によって消費税の有無が異なるため注意が必要です。「取引態様」を見れば消費税の有無を見極めることが可能です。取引態様とは、不動産取引において不動産会社がどのように関わっているかを示すものです。例えば、ポスティングチラシ等で間取りや築年数などが掲載されている不動産情報欄の取引態様が「売主」と表示されている場合は、不動産会社自らが売主になっているため、消費税の課税対象となります。一方、取引態様が「仲介」や「媒介」などになっている場合は、不動産会社はあくまで仲立ちを行う存在であるあるため、売主は個人となりは消費税はかかりません。

いかがですか？こうして見ると、消費税10％や仲介手数料はけっこう大きな金額ですよね。売主が不動産会社の中古マンションは仲介手数料はかからないが、消費税はかかる。不動産会社（エージェント）が仲介する中古マンションは消費税はかからないが、仲介手数料はかかる。悩ましいですが、ホントに気に入った物件なら、あまり損得勘定をシビアに考えず購入決断をした方がいいのではないでしょうか？思い悩んでいるうちに、他の人が買っちゃうかもしれませんので。

生涯には、節目で大きなお金が必要となります。中でも「教育資金」「住宅資金」「老後資金」は、人生の「三大資金」と言われていて、準備するにも長い時間がかかります。三大資金の必要な時期は人それぞれですが、ある程度見通せますので早めの計画と準備を心がけるのがよさそうです。

例えば知り合いのファイナンシャル・プランナー（FP）に相談してみると、だいたい以下のようなアドバイスを受けるでしょう。

・・・・・

FP「将来のライフプランと家計を考えてみたことありますか？」

あなた「ライフプランって、何ですか？」

FP「これからのライフイベント（出産やマイホーム取得、お子様の進学、老後の生活等々）で、自分（家族）にとって何がいつ起こるかについて計画を立てることです」

あなた「え、計画を立てる？！あんまり考えてなかったなぁ・・・」

・・・・・

そぅ。まぁ、だいたい若い頃はそんな先々のことまでは考えていないですよね。しかし結婚して子どもができ、今の賃貸マンションからいずれマイホームを持ちたいよね、なんて「夢」を持っていたら、ライフプランってすごく大切なんです。

ライフプランはそれぞれの個人（ご家族）によって異なり、そのライフプランを実現するためには、FPのアドバイスのように計画的に資金の準備をする必要があります。

ライフイベントを思い描き、将来必要な支出額のメドを立ててみましょう。特に、三大資金と言われる「教育資金」、「住宅資金」、「老後資金」は人生を（大げさではなく）左右するくらいとても重要です。ではそれぞれの資金を準備するにはどうしたらいいでしょうか。

◎教育資金は毎月定額を積立てていく

「教育資金」は他の資金よりも準備がしやすいといえるでしょう。子どもの成長に合わせ必要な時期と金額が比較的予測できるからです。子どもが生まれたらすぐに準備を始めましょう。高校までが公立ならば、そんなに心配する必要はありませんが、それでも大学費用はまとまった資金が必要になってきます。高校まで私立に行かせようと思うなら、さらに大きな金額を準備しておかないといけません。例えば、毎月3万円を積み立てれば、高校卒業までの18年間で目安となる大学費用500万円（私立の場合）以上は十分に貯められます。国公立の大学を目指すなら毎月2万円の積み立てでいいかもしれません。余裕があるならプラスして学資保険や積立型の定期預金等で計画的に備えるといいでしょう。

◎住宅資金は「早めの備え」がローン支払いをラクにする

「住宅資金」は教育資金の準備の時期と重なるため、あまり無理はできませんが、頭金として用意できる額が大きいほど、住宅ローンの借入額を抑えられて余裕のある生活ができるでしょう。家計管理をしっかり行い、早めの準備をすることがやはり効果的です。例えば、住宅資金専用の銀行口座を作り、日常的な生活資金とは分けて貯めていくことも検討してみましょう。

また、住宅取得を考える場合は、住宅ローンを返済することだけではなく、上述の教育費用が何年後にどれくらい必要か、また後述の定年後の老後の生活費のための資金はどれくらい必要かを把握し、住宅ローン返済が始まっても、計画的に貯蓄することが重要になってきます。そのためにも、無理のないローン（借りられる額ではなく、返せる額）を組むべきです。

※ライフプランを踏まえた住宅取得の資金計画については、住宅金融普及協会、住宅金融支援機構や各機関のホームページにてシミュレーションを行えますのでご参考に。

◎老後資金は40代から本格スタート

「老後資金」は他の資金と比べると不確定要素が多いので準備しにくく、しかも、20代、30代の若い世帯にとっては教育資金や住宅資金を優先することになるため、後回しとなりがちです。しかし、ある程度人生が見えてきた40代以降には準備をスタートさせたいところです。退職金や公的年金の金額も見通せるようになるため、確保できる老後資金や老後生活のイメージをしておくと、必要となる資金額もおのずと把握できるようになるでしょう。

いかがですか？「これからけっこうお金がかかるんだ」と思われた方も多いでしょう。三大資金については、ざっくりとでもいいので準備は早く取り掛かる方がよさそうですね。

最後になりますが、特に住宅取得に関してアドバイスするなら、「身の丈」感覚が大事、ですよ。

みなさんは、ハザードマップって、聞いたことありますか？

ハザードマップとは、災害の被害が発生する可能性が高い予測範囲を市町村の地図上に表したもので、これを見るとその場所が「どのような災害の被害に遭う恐れがあるのか」を知ることができます。

一見災害とは無縁そうな街中や景観が素晴らしい郊外など、快適に暮らせそうな場所であっても、意外と災害のリスクが高い場所があるかもしれないのです。

街中でも水害のリスクがある？！

ハザードマップで地図に表示される災害の種類は主に以下の5つです。

河川浸水洪水、土砂災害、地震災害、火山防災、津波浸水・高潮などです。

賃貸と違い、マンションや戸建てを購入するというのは、その場所で長期にわたって暮らすことを想定して購入します。そう何回も買い換えるわけにはいきません。それだけに、住まいを購入する際には災害リスクの低い安全な土地を選びたいですよね。それを予測できるのがハザードマップというわけです。街中であっても、内水浸水※や土砂災害の危険エリアも点在していたりしますので、ハザードマップは要チェックです。

※洪水と内水の違いとは

洪水は、大雨により河川の堤防が決壊したり、川の水が溢れたりした場合に浸水が発生するものであるのに対し、内水は大雨により下水道などが雨水を排水できなくなった場合に浸水が発生するもの。　

ハザードマップで災害リスクを確認しよう

最近は地震に限らず台風や豪雨による災害被害が各地で頻発しており、どこに住んでいても災害と無縁に暮らすことは難しくなってきました。たとえ内陸部であっても、洪水や内水など想定しておくべき災害リスクは多く存在します。このような背景もあり、2020年8月に国土交通省は不動産取引の契約時には宅地建物取引士による「重要事項説明」に『水害ハザードマップの説明の義務化』を定めました。不動産取引の際にはこのハザードマップの説明が必須になったのです。

ご自身である程度物件に目星を付ける場合にもこのハザードマップをチェックしておくことをお勧めします。相場と比べて物件価格が明らかに安い場合、その土地は災害リスクが想定されているとろかもしれません。一概に災害リスクだけが安い理由ではないですが、可能性は大きいかもしれません。

これからマンションや戸建の住まいを購入するなら、できるだけ災害リスクの少ない安全なところで暮らしたいですよね。ぜひハザードマップを参考にしてください。

※すでに持ち家に住んでいる方も災害のリスクがあるかどうかハザードマップでチェックしてみてください。危険エリア内であれば、もしもの場合の避難方法などを事前に確認しておくことをお忘れなく。

◎福岡市の場合「福岡市総合ハザードマップ」のWEBサイトで確認できます。

https://webmap.city.fukuoka.lg.jp/bousai/