福岡の宅建士エージェント
永田久人

中古マンションや中古戸建あるいは土地等の売買は、不動産会社（エージェント）に仲介（媒介）を依頼することから始まります。まずは不動産会社（エージェント）と媒介契約を結ぶことで、不動産会社は売買先を探す営業活動を開始し、この活動に対する成果報酬として、仲介手数料が発生します。この媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、売主はどの媒介契約を結ぶかを選択することができます。※それぞれの媒介契約の詳細についてはまた後日ご紹介します。

◎仲介手数料には上限がある

不動産売買の仲介手数料がいくらかかるのか、相場はあるのかなど気になる人は多いでしょう。仲介手数料に関するトラブルを未然に防ぐためにも、仲介手数料については理解が必要です。

まずは、不動産会社（エージェント）が受け取る仲介手数料には、宅地建物取引業法により定められた上限額がある、ということです。不動産会社（エージェント）がこの上限額を超える仲介手数料を請求した場合は法令違反となります。しかし、法令で定められているのはあくまでも上限額で、下限額については設定されていませんので、上限額以内であれば不動産会社（エージェント）がケースバイケースで自由に決められます。

◎営業活動に対する成功報酬

不動産会社（エージェント）と媒介契約を結ぶと、不動産会社の担当（若しくはエージェント）は売買のためにさまざまな営業活動を行います。例えば、不動産情報サイトに物件情報を掲載したり、チラシを新聞折込したりポスティングをしたりする他、購入検討者の物件見学に立ち会ったりなどの販売活動も行います。

この営業活動の報酬は、前述したように売買が成立したうえで支払われる「成功報酬」となっています。ですので、物件の売却や購入の仲介を依頼したものの売買契約が成立しなかった場合、仲介手数料が請求されることはありません。

◎実際にいくらかかるのか？

皆さんがよく見るポスティングチラシ等には物件価格や管理費等の金額は掲載されていますが、この仲介手数料まで掲載しているチラシは皆無と言っていいでしょう（仲介手数料がかかります、と小さく表示しているところはまだ良心的かも）。不動産会社が「売主」の場合は仲介手数料はかかりませんが、物件情報の取引形態の項が「仲介」と表示されている場合は、物件価格とは別に相当の仲介手数料が必要になります。

この仲介手数料が不動産会社の収入となるわけですが、皆さんが思っているより高額になるものです。不動産会社（エージェント）から提示された金額を見てビックリされたことがある方も多いのではないでしょうか。不動産の売買においては全体の予算を把握しておく上でも仲介手数料について事前に理解をしておくことが大切です。

また、不動産会社（エージェント）の仲介手数料は下記のように宅地建物取引業法で定められています。

※仲介手数料には消費税10％がかかります。

◎取引物件価格（税抜） 　仲介手数料の上限

①400万円超 　　　　　取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

②200万円超～400万円以下　取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税

③200万円以下 　　　　　取引物件価格（税抜）×5％＋消費税

※参照：宅地建物取引業法

https://www.mlit.go.jp/common/001307055.pdf

◎仲介手数料の計算例

では、事例を上げて仲介手数料を計算してみましょう。レインズ（不動産仲介会社だけが物件情報を確認できるシステム）で探すと福岡市西区の3LDK（73㎡）のマンションが3100万円(2023年12月26日現在）で売りに出されていました。仮に値引き交渉して3000万円（あくまでも計算しやすいように）にしてもらってこの物件を購入するとします。

仲介手数料は取引物件価格（税抜）によって算出できる速算式があります。事例では取引物件価格（税抜）は400万円を超えているので次の計算式を使います。

[取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税]

消費税を10％で計算すると仲介手数料は以下のとおりです。

・仲介手数料 ＝ 3000万円×3％＋6万 ＝ 96万(税抜)

　96万円(税抜)に消費税10％を加えて105万6000円(税込)となります。

・支払総額は、物件価格3000万円＋仲介手数料105万6000円(税込)＝3105万6000円となります。

実際にはこの他に、引越し費用、登記費用等様々な費用がかかりますので、資金計画は余裕を持って準備した方が安心です。

◎仲介手数料はいつ支払う？

売買契約締結時に手数料の半額を、物件の引渡し時に残金を支払うのが一般的です。ただし、不動産会社によって異なる場合もありますので事前に確認しておきましょう。

※仲介手数料は売主・買主に関係なく、不動産会社（エージェント）と契約していれば売買が成立した時点で支払う義務が発生します。

補足：中古マンション本体は消費税がかかるの？

売主によって消費税の有無が異なるため注意が必要です。「取引態様」を見れば消費税の有無を見極めることが可能です。取引態様とは、不動産取引において不動産会社がどのように関わっているかを示すものです。例えば、ポスティングチラシ等で間取りや築年数などが掲載されている不動産情報欄の取引態様が「売主」と表示されている場合は、不動産会社自らが売主になっているため、消費税の課税対象となります。一方、取引態様が「仲介」や「媒介」などになっている場合は、不動産会社はあくまで仲立ちを行う存在であるあるため、売主は個人となりは消費税はかかりません。

いかがですか？こうして見ると、消費税10％や仲介手数料はけっこう大きな金額ですよね。売主が不動産会社の中古マンションは仲介手数料はかからないが、消費税はかかる。不動産会社（エージェント）が仲介する中古マンションは消費税はかからないが、仲介手数料はかかる。悩ましいですが、ホントに気に入った物件なら、あまり損得勘定をシビアに考えず購入決断をした方がいいのではないでしょうか？思い悩んでいるうちに、他の人が買っちゃうかもしれませんので。

生涯には、節目で大きなお金が必要となります。中でも「教育資金」「住宅資金」「老後資金」は、人生の「三大資金」と言われていて、準備するにも長い時間がかかります。三大資金の必要な時期は人それぞれですが、ある程度見通せますので早めの計画と準備を心がけるのがよさそうです。

例えば知り合いのファイナンシャル・プランナー（FP）に相談してみると、だいたい以下のようなアドバイスを受けるでしょう。

・・・・・

FP「将来のライフプランと家計を考えてみたことありますか？」

あなた「ライフプランって、何ですか？」

FP「これからのライフイベント（出産やマイホーム取得、お子様の進学、老後の生活等々）で、自分（家族）にとって何がいつ起こるかについて計画を立てることです」

あなた「え、計画を立てる？！あんまり考えてなかったなぁ・・・」

・・・・・

そぅ。まぁ、だいたい若い頃はそんな先々のことまでは考えていないですよね。しかし結婚して子どもができ、今の賃貸マンションからいずれマイホームを持ちたいよね、なんて「夢」を持っていたら、ライフプランってすごく大切なんです。

ライフプランはそれぞれの個人（ご家族）によって異なり、そのライフプランを実現するためには、FPのアドバイスのように計画的に資金の準備をする必要があります。

ライフイベントを思い描き、将来必要な支出額のメドを立ててみましょう。特に、三大資金と言われる「教育資金」、「住宅資金」、「老後資金」は人生を（大げさではなく）左右するくらいとても重要です。ではそれぞれの資金を準備するにはどうしたらいいでしょうか。

◎教育資金は毎月定額を積立てていく

「教育資金」は他の資金よりも準備がしやすいといえるでしょう。子どもの成長に合わせ必要な時期と金額が比較的予測できるからです。子どもが生まれたらすぐに準備を始めましょう。高校までが公立ならば、そんなに心配する必要はありませんが、それでも大学費用はまとまった資金が必要になってきます。高校まで私立に行かせようと思うなら、さらに大きな金額を準備しておかないといけません。例えば、毎月3万円を積み立てれば、高校卒業までの18年間で目安となる大学費用500万円（私立の場合）以上は十分に貯められます。国公立の大学を目指すなら毎月2万円の積み立てでいいかもしれません。余裕があるならプラスして学資保険や積立型の定期預金等で計画的に備えるといいでしょう。

◎住宅資金は「早めの備え」がローン支払いをラクにする

「住宅資金」は教育資金の準備の時期と重なるため、あまり無理はできませんが、頭金として用意できる額が大きいほど、住宅ローンの借入額を抑えられて余裕のある生活ができるでしょう。家計管理をしっかり行い、早めの準備をすることがやはり効果的です。例えば、住宅資金専用の銀行口座を作り、日常的な生活資金とは分けて貯めていくことも検討してみましょう。

また、住宅取得を考える場合は、住宅ローンを返済することだけではなく、上述の教育費用が何年後にどれくらい必要か、また後述の定年後の老後の生活費のための資金はどれくらい必要かを把握し、住宅ローン返済が始まっても、計画的に貯蓄することが重要になってきます。そのためにも、無理のないローン（借りられる額ではなく、返せる額）を組むべきです。

※ライフプランを踏まえた住宅取得の資金計画については、住宅金融普及協会、住宅金融支援機構や各機関のホームページにてシミュレーションを行えますのでご参考に。

◎老後資金は40代から本格スタート

「老後資金」は他の資金と比べると不確定要素が多いので準備しにくく、しかも、20代、30代の若い世帯にとっては教育資金や住宅資金を優先することになるため、後回しとなりがちです。しかし、ある程度人生が見えてきた40代以降には準備をスタートさせたいところです。退職金や公的年金の金額も見通せるようになるため、確保できる老後資金や老後生活のイメージをしておくと、必要となる資金額もおのずと把握できるようになるでしょう。

いかがですか？「これからけっこうお金がかかるんだ」と思われた方も多いでしょう。三大資金については、ざっくりとでもいいので準備は早く取り掛かる方がよさそうですね。

最後になりますが、特に住宅取得に関してアドバイスするなら、「身の丈」感覚が大事、ですよ。

みなさんは、ハザードマップって、聞いたことありますか？

ハザードマップとは、災害の被害が発生する可能性が高い予測範囲を市町村の地図上に表したもので、これを見るとその場所が「どのような災害の被害に遭う恐れがあるのか」を知ることができます。

一見災害とは無縁そうな街中や景観が素晴らしい郊外など、快適に暮らせそうな場所であっても、意外と災害のリスクが高い場所があるかもしれないのです。

街中でも水害のリスクがある？！

ハザードマップで地図に表示される災害の種類は主に以下の5つです。

河川浸水洪水、土砂災害、地震災害、火山防災、津波浸水・高潮などです。

賃貸と違い、マンションや戸建てを購入するというのは、その場所で長期にわたって暮らすことを想定して購入します。そう何回も買い換えるわけにはいきません。それだけに、住まいを購入する際には災害リスクの低い安全な土地を選びたいですよね。それを予測できるのがハザードマップというわけです。街中であっても、内水浸水※や土砂災害の危険エリアも点在していたりしますので、ハザードマップは要チェックです。

※洪水と内水の違いとは

洪水は、大雨により河川の堤防が決壊したり、川の水が溢れたりした場合に浸水が発生するものであるのに対し、内水は大雨により下水道などが雨水を排水できなくなった場合に浸水が発生するもの。　

ハザードマップで災害リスクを確認しよう

最近は地震に限らず台風や豪雨による災害被害が各地で頻発しており、どこに住んでいても災害と無縁に暮らすことは難しくなってきました。たとえ内陸部であっても、洪水や内水など想定しておくべき災害リスクは多く存在します。このような背景もあり、2020年8月に国土交通省は不動産取引の契約時には宅地建物取引士による「重要事項説明」に『水害ハザードマップの説明の義務化』を定めました。不動産取引の際にはこのハザードマップの説明が必須になったのです。

ご自身である程度物件に目星を付ける場合にもこのハザードマップをチェックしておくことをお勧めします。相場と比べて物件価格が明らかに安い場合、その土地は災害リスクが想定されているとろかもしれません。一概に災害リスクだけが安い理由ではないですが、可能性は大きいかもしれません。

これからマンションや戸建の住まいを購入するなら、できるだけ災害リスクの少ない安全なところで暮らしたいですよね。ぜひハザードマップを参考にしてください。

※すでに持ち家に住んでいる方も災害のリスクがあるかどうかハザードマップでチェックしてみてください。危険エリア内であれば、もしもの場合の避難方法などを事前に確認しておくことをお忘れなく。

◎福岡市の場合「福岡市総合ハザードマップ」のWEBサイトで確認できます。

https://webmap.city.fukuoka.lg.jp/bousai/

不動産エージェントを始めました、とSHERPAの名刺を出して挨拶すると、名刺を受けとった方は「不動産屋を始めたんですか？」と必ず問い返されます。私の周りで「不動産エージェント」が何をする人なのかを正確に把握している人は、残念ながらまだ一人もいません。メディアや不動産業界の方々も「なんか最近聞いたことあるなぁ」というところがせいぜいです。

以前と比べれば、日本でもようやくこの「不動産エージェント」についての記事がWEBなどで見受けられるようになりましたが、まだまだ不動産取引仲介の仕事は「不動産会社」がするのが一般的と思われているのが現状でしょう。

不動産エージェントとは売主・買主の「代理人」

「エージェント」は「代理人」という意味です。不動産エージェントとは「不動産取引する人の代理人」ということで、正確に言えば「売主や買主に代わり、専門的な知識と信義をもって取引を成功に導くコンサルタント」です。売主、あるいは買主にとって、最大限の利益のある不動産取引ができるようにサポートするのが本来の役割です。新築住宅偏重だった日本でも、このところ既存（中古）住宅へのニーズも高まりつつある中で、これからはますます「不動産エージェント」の出番が増えてくるものと思われます。

不動産エージェントと不動産会社の違い

「不動産取引の代理をするということは、いままでの不動産会社と同じでは？」と思う方もいらっしゃるでしょう。違いはなにかというと、不動産エージェントは「個人」であり、不動産会社は「企業」という点です。不動産会社にも営業担当がいますが、彼らは不動産エージェントではありません。

最近では「エージェント制度」を設けている不動産会社もあり、営業担当者を「エージェント」と呼ぶこともあります。しかし、企業としての営業担当は、やはりどうしても従来通り「会社の利益」や「営業成績」のために目の前の不動産取引そのものを成立させることに注力せざるを得ないのです。

不動産エージェントの働き方

不動産エージェントは不動産会社と業務委託契約を結び、自営業（フリーランス）として依頼人の不動産取引の仲介サポートを行います。宅建業としてのコスト（事務所経費、管理費等の固定費）は契約した不動産会社がもつので不動産エージェントが引き受ける必要がなく、それぞれの依頼主（売主若しくは買主）の納得のいく「不動産取引業務に集中」できるのです。

ご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産会社の営業担当の中には「両手成約」を目指すあまり、他社に依頼主の不動産情報を開示しなかったり、他社からの客付けを理由を付けて拒んだりするケースもみられます。これはいわゆる「囲い込み」という悪質で違法な営業手法で、依頼主の利益を損なう場合もあります。

不動産エージェントが全く両手成約をしない、ということではありませんが、紹介や紹介からのリピートが「不動産エージェントの命」ですので、依頼主の利益を損なわせてまで自身の利益を優先させることはないでしょう。

余談ですが、中古不動産取引市場が日本と較べて圧倒的なスケール（全住宅の80％）のアメリカでは、従前より不動産取引を仲介するのは不動産会社（ブローカー）より不動産エージェントが主流なのです。

「マンションは管理を買え」とはよく言われるが、私自身2回目のマンション管理組合の棟部会役員を（団地型のマンションで全10棟もある）していて、まさしく！！と思うと同時に、それだけでもない、とも思う。

分譲マンション居住（※6年＋27年）の経験と管理組合経験を踏まえ、「資産価値のあるマンションとは何か？」について雑感を少し。

（※最初買ったマンションを売却して買い換えました）

◎管理組合の役員として

マンション管理組合（買い替え後）の棟部会役員の1回目は2005年（平成17年）福岡西方沖地震の時。当時棟部会長をしていて、棟の地震被害状況をアンケート調査したり、棟内外を巡回して直接目視調査したり、住民にヒアリングしたりして取りまとめ、バタバタだったがなんとか早期に全体理事会に報告完了してその後の改修工事等に繋がったが、まぁ結構大変だった。その分、やれやれと思いながらも居住する今のマンションに不思議と愛着がわいたのである。

今回は棟部会の監事という役目で、当部会の活動が適切に行われているかを「監督」するというたいそうな役回りを仰せつかっている。先月はエレベーターの入れ替え工事で、「エレベーターが使えない10日間あまりどうしようか⁈（12階建てなので）」と棟部会役員会で喧々諤々議論を重ね、対策候補に上がっていた介助等のサポート（高層階の高齢者の日常生活のサポート←結構高額）を外部に依頼せずに、住民同士で助け合おうとことになり、余計なお金を使わずに済んだ。

棟部会の今期の大きなテーマは、再来年に控えている2回目の大規模修繕工事の準備だ。まずは建物外観や共有部の状態の調査をコンサルに依頼し、大規模修繕工事に向けて現状の把握から進めている。この大規模修繕工事に関しては、全体理事会に設置されている「修繕専門部会」という専門部会がアドバイスしてくれている。ちなみに他に、植栽、広報、防災と計4つの専門部会が常設で活動しており、団地全体の安心安全な暮らしと資産価値の維持向上のためにサポートしている。

◎管理組合＋管理会社＋自治会の活動で良好なコミュニティ醸成

自治会活動も盛んで、1年を通して様々なイベントを開催していて、この時期はクリスマスイルミネーションを飾り付けたりと、ひと手間かけ住民を楽しませてくれている。住民全員で良好なコミュニティの形成やマンションの資産価値を維持向上させようという共通認識があるからこそ、それが棟部会活動や自治会活動に現れているのだろうと思う。

個々の住民にとってすべてが満足いく内容ではないかもしれないが、少なくともこのように常日頃から、管理会社と連携しながら管理組合活動や自治会活動を行っていれば、おのずと帰属意識も生まれ、お隣さん的な住民同士の緩やかではあるが温かなコミュニティが醸成されるのではないだろうか。

◎資産価値のある中古マンションを買おう

このようにある意味「住めば都」と思えるようになるには、やはり「管理」こそマンションの財産なのだ。そしてマンションの住人が自ら「管理組合の一員」として主体的に「管理」や「自治」に係り、管理会社と一緒に管理組合活動や自治会活動に取り組んでいけば、中古マンションであっても未来進行形の住まいとして「資産価値」を保っていけるのであろう。

と言うことで、中古マンションを購入しようと思っている方は、立地や環境、利便性や間取り、設備仕様、建物の見た目ももちろん大切ですが、住んでからの生活のことに思いを巡らせ、そのマンションがどんなふうに「管理」されているか、自治会活動の状況はどうなのか、よくよくチェックしてみてくださいね。

修繕積立金の未収や不足はないか、大規模修繕計画はあるか、また計画通りに実行されているか、共用部の清掃の状況や管理会社の対応や仕事ぶり等々、総会の議事録を見せてもらったり、可能なら管理組合の会長や自治会会長などに話を聞いてみましょう。必要であれば、エージェントが同行してサポートいたしますよ。